Prima casa e successivo trasferimento all’estero

Acquisto prima casa e trasferimento estero
Domande e risposte su prima casa e trasferimento all'estero

Spesso accade di acquistare una prima casa, cambiare la residenza e successivamente doversi trasferire all’estero, magari per lavoro o altri motivi. Quindi cosa accade alla prima casa?

Quali sono i diritti e i doveri? E le agevolazioni? Ci sono tasse da pagare. Ecco un’analisi caso per caso di ciò che può succedere.

1- Acquisto prima casa e successivo trasferimento all’estero: cosa accade

Caso 1

Ho acquistato un appartamento in Molise nel settembre del 2011 senza mutuo e con le agevolazioni prima casa ma nel periodo in cui ho richiesto la residenza (giugno 2012) presso il nuovo immobile (preciso che risiedo nel Lazio) sono dovuto spostarmi all’estero (espatrio) per motivi di lavoro per 2 anni.

A cosa vado incontro? Mi conviene vendere l’immobile prima dei 5 anni? Ammesso che tenga l’immobile mi risulta come seconda casa? Posso in futuro, una volta rientrato in Italia acquistare un nuovo immobile con le agevolazioni di prima casa?

Per la precisione sarò espatriato in Brasile e pertanto iscritto nel registro degli italiani all’estero. Posso avere residenza comunque in Italia?

Nel caso in cui NON riuscissi a vendere l’immobile e avere comunque la residenza la perdo comunque non appena faccio l’iscrizione all’AIRE. Giusto? Quindi in ogni caso dovrò pagare la differenza di imposte, sanzione e interessi?

Nel tal caso posso comprare in seguito un immobile in Italia con le agevolazioni prima casa? Se invece riuscissi a venderlo ho l’obbligo di riacquistarne uno in Brasile entro 1 anno? Se non lo faccio dovrò pagare comunque la differenza di imposte?

Acquisto prima casa e trasferimento estero
Domande e risposte su prima casa e trasferimento all’estero

Risposta

Il tuo trasferimento all’estero non ti esonera dall’obbligo di prendere la residenza nel comune della tua Prima casa entro 18 mesi dall’acquisto. Se sei costretto a prendere residenza all’estero, hai davanti due alternative.

La prima è quella di rassegnarsi a “trasformare” l’immobile in “seconda casa” pagando la differenza di imposte (con sanzioni e interessi).

La seconda è quella di vendere in fretta l’immobile e riacquistarne uno laddove andrai a vivere: se è una nazione che ha trattati economici con l’Italia (ad es. nell’UE), non ti sarà chiesta indietro la differenza di imposte.
E’ necessario intanto che tu ti informi sul fatto che il Brasile abbia o meno la tracciabilità immobiliare internazionale (io non ho trovato informazioni in merito, prova all’Agenzia delle entrate): se non la ha, anche riacquistando entro un anno in Brasile, purtroppo pagherai la sanzione in Italia.

Se la ha, hai la possibilità di riacquistare in Brasile, ma rimane il problema della residenza che potresti tentare di risolvere vendendo prima del termine massimo per il trasferimento (18 mesi) ovvero cadendo in un caso ambiguo sul quale puoi avere un margine di trattazione. In ogni caso, avrai la possibilità di riacquistare una prima casa in Italia quando lo vorrai.

Caso 2

Fra breve mi trasferirò in Lussemburgo con la mia famiglia ma abbiamo una casa in Italia che abbiamo acquistato con mutuo nel maggio del 2007.

Vorrei sapere se posso mantenere la residenza come prima casa pur prendendo residenza o domicilio all’estero.

Naturalmente la casa in Italia rimarrà vuota fino a che non ci saremo sistemati definitivamente, quindi passerà almeno un anno, poi in seguito si valuterà l’eventuale vendita.

Altra domanda che volevo porle e se sa se esistono delle agenzie immobiliari che si occupano di controllare la casa in tua assenza, perché purtroppo noi non avremmo nessuno che possa venire di tanto in tanto a verificare le condizioni della nostra abitazione, non avendo ne parenti ne tantomeno amici particolari.

Risposta

Si iscriviti all’AIRE (Italiani residenti all’estero) devi togliere la residenza in Italia.

Per quanto riguarda la custodia dell’immobile, sono certo che esistono anche nella tua zona delle agenzie che si occupano di questo, cerca tra le agenzie di multi servizi come pulizie ecc. Se avete un amministratore di condominio, puoi chiedere consiglio a lui.

Caso 3

Qualche anno fa ho acquistato la mia “prima casa” con mutuo, nel mio comune di residenza. Adesso mi sono trasferito all’estero (dove purtroppo mi sono iscritto all’AIRE), ma continuo ad abitare “abitualmente” la mia casa in Italia, quando ritorno per brevi periodi o in vacanza.

L’Ufficio Entrate, non mi vuole riconoscere la detrazione degli interessi sul mutuo, perché sostiene “non è la mia abitazione principale” e continuano dicendo che “Per abitazione principale si intende quella nella quale il contribuente o i suoi familiari dimorano abitualmente”.

Sono confuso.

Risposta

Non vedo molte alternative se non ri-trasferire la tua residenza, se puoi.

2- Acquisto prima casa e affitto casa all’estero per trasferimento

Caso 1

Ho acquistato casa 2006 con agevolazioni prima casa ed è stata mia dimora (residenza) sino al 2010 quando mi sono trasferita all’estero per motivi di lavoro.

Nel corso del 2011 ho quindi affittato la mia casa, non potendo permettermi un mutuo in Italia e un affitto all’estero contemporaneamente, ho sempre mantenuto lì la mia residenza in quanto non iscritta all’AIRE (lo farò in futuro se la mia attuale situazione dovesse diventare definitiva).

In quanto immobile locato ho di conseguenza pagato l’ICI per il 2011 e l’IMU (aliquota al 7) per il 2012.
Per lo stesso motivo (l’immobile produce un reddito) perderò la detraibilità degli interessi passivi sul mutuo? Nonostante sia prima casa e abbia lì la mia residenza?

Risposta

La tua presenza all’estero non influisce sulla tua situazione. Il punto chiave sta nel fatto che fino almeno all’anno scorso, avere la residenza significava che l’immobile poteva tranquillamente essere considerato abitazione principale ai fini ICI e detrazione degli interessi passivi del mutuo.

La disciplina IMU introduce anche il concetto di dimora abituale, a mio avviso creando un piccolo problema: se si è residenti in una casa che non è dimora abituale, è indebita anche la residenza stessa.

Questo, per dire che nel tuo caso sicuramente in molti avrebbero continuato a pagare ICI e IMU come abitazione principale, anche se in effetti non sarebbe corretto non essendo dimora. Come può essere contestato il tutto? Non direttamente da parte dell’Agenzia delle Entrate, ma a seguito di accertamenti specifici.

Il contratto di affitto certamente è una prova contro (spesso per questo si usa introdurre una clausola che riserva almeno una stanza al proprietario), così come il tuo lavoro all’estero.

Caso 2

Ho acquistato casa nel 2009 come prima casa con annesso mutuo. Ho usufruito delle agevolazioni prima casa e della detrazione degli interessi. Nel corso del prossimo anno potrei trasferirmi in Francia, avendo un lavoro a tempo pieno li.

Non potendomi permettere affitto e mutuo sarò costretto ad affittarla. Le domande sono:
1. Posso affittare l’alloggio senza perdere retroattivamente le agevolazioni ottenute, anche se non sono trascorsi i fatidici 5 anni?
2. Leggo che si potrebbe affittare mettendo la clausola di mantenere una stanza per la residenza. In quel caso potrei mantenere la residenza in Italia pur avendo un contratto a tempo pieno all’estero? (mi sposterei di non 300Km dall’abitazione, quindi sarebbe credibile un rientro nelle feste e nei weekend). in tal caso continuerei a pagare l’IMU come prima casa?

Risposta

E’ un caso limite: la sicurezza del non incorrere in sanzioni la si ha dopo 4 anni e mezzo, tuttavia essendone già trascorsi 3 potresti anche spostare la residenza senza conseguenze, ma non tutti questi casi vengono trattati allo stesso modo.

Il trucchetto della stanza riservata funziona e ti permette anche un notevole risparmio di IMU, anche se naturalmente ti espone ad altri accertamenti.

3- Acquisto prima casa, trasferimento all’estero e affitto immobile in Italia

Caso 1

Ho acquistato un appartamento, nel quale vivo attualmente, con mutuo e agevolazioni prima casa nel marzo 2010. Tra un mese dovrò trasferirmi in Belgio e affitterò l’appartamento con un contratto di uso transitorio.

Da quanto ho capito devo mantenere la residenza nell’appartamento per non perdere le agevolazioni. Le mie domande sono : posso inserire la clausola della camera riservata anche se si tratta di un monolocale (!!!)? Non c’è la possibilità di avere una doppia residenza senza perdere le agevolazioni?

Risposta

E’ in effetti un po’ rischioso.

Caso 2

Sto per comprare casa (rogito ancora da fare) come prima casa usufruendo delle relative agevolazioni e fissandoci residenza dal giorno stesso. Probabilmente nei prossimi mesi la mia azienda potrebbe trasferirmi in un altro stato dell’UE per un periodo variabile ma presumibilmente non inferiore ai 3 anni.

L’idea è quella di affittare casa ad uso transitorio per poter eventualmente rientrare in tempi relativamente brevi dovesse essere il caso, mantenendo una stanza per il mio utilizzo quando sarò in Italia durante il mio periodo di permanenza all’estero.

Se non sbaglio l’iscrizione all’AIRE è obbligatoria per soggiorni superiori ad 1 anno e la cancellazione della residenza in Italia contestuale all’iscrizione all’AIRE. Sono davvero obbligato ad iscrivermi all’AIRE al trascorrere dell’anno all’estero?

Se sì e quindi nel corso dei famosi 5 anni viene meno la residenza a seguito di iscrizione ad AIRE, cosa succede? Non mi preoccupa tanto l’IMU come seconda casa, ma di più ovviamente il differenziale imposte da pagare.

Mi sembra di capire che l’iscrizione all’AIRE dia solo vantaggi consolari ed elettorali, ma essendo vicino direi che se non sono obbligato ad iscrivermici ne farei pure a meno.

Risposta

Come hai notato, l’iscrizione all’AIRE è (di fatto) facoltativa, tanto che una buona metà degli Italiani che risiedono nell’UE non l’hanno effettuata.

4- Donazione seconda casa e trasferimento all’estero: cosa accade?

Caso 1

Abito a Roma dove da un anno ho la residenza. I miei genitori mi hanno ceduto la loro seconda casa, che è stata iscritta come mia seconda casa, data la mia residenza “in locazione” in un altro comune e questa mia nuova casa era già locata . Pagato imu.

Sto per partire per l’Australia, ci resterò 2 anni (visto working holidays di un anno più rinnovo di un ulteriore anno). Lascerò la casa dove ero locata a Roma, quindi non sarà più la mia residenza,
sarà locata ad altri.

Posso spostare quindi, la residenza, nella mia casa di proprietà anche se è attualmente locata ad altri ? Anche se ho domicilio temporaneo ( 2 anni ) all’estero diventerebbe la mia prima casa?

Risposta

Di certo non puoi farlo, non essendo tale immobile tua abitazione…. a meno che tu non ti voglia mettere d’accordo con i locatari e dichiarare, sostanzialmente, il falso.

Autore: Marco R. (Borsatrader)

Marco R. (Borsatrader)
Marco R. (Borsatrader) è un imprenditore che ha sviluppato competenze in molteplici campi della finanza in oltre 20 anni di investimenti e pratica del trading online. Dal 2003 ad oggi ha scritto oltre 700 approfondimenti sul risparmio, sulle assicurazioni, sugli investimenti immobiliari, e ha risposto online ad oltre 45.000 quesiti dei lettori.

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