Prima casa o no? Come fare a saperlo

Domande e risposte su prima casa
Domande e risposte per capire se una casa può essere considerata prima casa

Si fa presto a dire prima casa. Così come le agevolazioni ad essa applicate. I quesiti che riguardano questo argomento sono davvero tanti e purtroppo chi è proprietario di più immobili può cadere in qualche errore e trovarsi a pagare più tasse.

Ecco, quindi, domande e risposte utili per capire come riconoscere l’immobile detto Prima Casa e quali sono gli altri, ovvero le seconde case.

1- Se ho più immobili affittati e compro una casa dove abitare, è considerata Prima Casa?

Il Caso

Sono proprietaria, con mia sorella, di diversi immobili destinati da sempre ad essere affittati, quindi mai abitati da me. Ora mi ritrovo a dover acquistare la mia prima casa dove andrò effettivamente ad abitare. Ho diritto all’agevolazione per la prima casa?

A memoria ritengo di non aver mai usufruito dell’agevolazione in passato e sugli atti non c’è scritto nulla. Dove posso verificare?

Risposta

Per sapere se hai diritto all’agevolazione prima casa, devi sostanzialmente verificare due cose.

La prima è che tu non abbia mai usufruito delle agevolazioni per uno di questi immobili.

Puoi verificare sui singoli atti, e se li non c’è scritto niente allora hai la certezza di non avere richiesto a suo tempo le agevolazioni.

Se anche tu le avessi chieste per una successione o una donazione, potresti nuovamente utilizzarle per il tuo acquisto.

Il secondo requisito riguarda la presenza di immobili di tua proprietà nel comune dove intendi acquistare la casa.

Tu non devi essere proprietaria esclusiva (o in comproprietà con il coniuge) di immobili nello stesso comune; se sei comproprietaria (ad esempio) con tua sorella, allora non ci sono problemi.

Non ci sono problemi neanche se sei proprietaria esclusiva di uno o più immobili, ma in altri comuni.

Domande e risposte su prima casa
Domande e risposte per capire se una casa può essere considerata prima casa

2- Nello stesso comune dove ho un immobile C/2, ho acquistato una casa, posso usufruire delle agevolazioni?

Il Caso

Posso usufruire delle agevolazione “prima casa” se acquisto un’abitazione nello stesso comune dove ho la proprietà di un deposito agricolo accatastato come c/2?

Risposta

Se è la tua unica proprietà, sicuramente non ci sono problemi per avere le agevolazioni prima casa.

3- Se cambio residenza e acquisto una casa in un altro comune, cosa accade alla prima casa?

Il Caso

Sono proprietario di un immobile a Milano, acquistato nel 2005. Ho sempre avuto la residenza li, quindi considerata prima casa.

Nel luglio 2011 ho trasferito la mia residenza nel comune di Roma. Attualmente sono residente a Roma. La mia casa di Milano è da considerare prima o seconda casa ?

Risposta

Se l’immobile a Milano è stato acquistato con agevolazioni prima casa, questa lo rimane per sempre.
Tutte le altre saranno “seconda casa”.

Ai fini IMU fa invece fede il concetto di abitazione principale, che segue sostanzialmente la residenza: pertanto, la casa di Roma è la tua abitazione principale anche se non è “prima casa”.

4- Ho una comproprietà di case in comuni diversi, dove usufruisco delle agevolazioni prima casa?

Il Caso

Ho la proprietà dal 2000 del 50% di un appartamento comprato con agevolazioni prima casa nel comune di Pavia.

Ora possiedo 50% di un appartamento dove risiedo in altro comune. Questo 50% è stato acquistato senza beneficiare delle agevolazioni prima casa.

E’ corretto? Non potevo più usufruirne anche se il comune era diverso? Ora devo acquistare il 50% di questa casa dove risiedo posso farlo con le agevolazioni prima casa o ancora non posso?

Risposta

E’ tutto corretto e anche per la prossima acquisizione dovrai essere tassata come seconda casa.

La tua quota di proprietà acquistata con prima casa ti pregiudica qualunque altro acquisto di immobili con agevolazioni prima casa, almeno fin quando non la rivendi.

5- Quali sono le agevolazioni prima casa per le forze armate?

Il Caso

Sono un ufficiale dell’esercito ed ho usufruito dei benefici prima casa anche se non ero residente nel luogo di acquisto.

Ho acquistato casa in provincia di Asti nell’aprile del 2011 dove attualmente sono in corso lavori di ristrutturazione con regolare dia che scadrà a dicembre 2012. Io sono residente a Roma dove anche lavoro.

Volevo sapere quest’anno non devo dichiararla sul 730 ma posso detrarre gli interessi del mutuo (SAL) ma cosa succederà quando chiudono la dia e io non sarò ancora trasferito e quindi non potrò andare ancora ad abitare nella mia casa?

Perdo gli interessi o altro? Invece per l’imu come devo pagarla?

Oppure con un semplice cambio di residenza della mia famiglia posso risolvere il problema? Oppure sono esentato da tutto ciò in base all’art 66 della 342/200?

Risposta

In quanto appartenente alle forze armate, hai diritto all’esenzione dell’obbligo di residenza sia per i requisiti prima casa in fase di acquisto che per la detrazione degli interessi passivi del mutuo.

Niente eccezioni invece per IMU: se non hai residenza e dimora abituale, pagherai la tassa con l’aliquota ordinaria “seconda casa”.

6- Ho una comproprietà di immobili, se acquisto una casa nuova sarà prima casa?

Caso 1

Posseggo per il 25% un immobile che mi è stato donato da mia madre nel momento in cui i miei genitori si sono separati.

Non sono titolare esclusiva dell’immobile che appartiene per il 50% a mio padre e per il 25% a mia sorella.

Non ho attualmente residenza né nel medesimo immobile né nel comune in cui l’immobile è situato. Attualmente la mia residenza è in un comune diverso in una casa non di mia proprietà.

Sto pensando di acquistare assieme al mio compagno un immobile da adibire a nostra abitazione principale nel comune nel quale avremo fissa dimora. Tale casa diverrà pertanto la nostra abitazione principale e residenza.

Potrò per questo immobile godere delle detrazioni fiscali prima casa e della detrazione d’imposta IRPEF per abitazione principale e prima casa?

Risposta

Procedi tranquillamente, non ci sono problemi per te!

Caso 2

Mia madre, mia sorella ed io abbiamo ereditato 3 anni fa la casa costruita da mio padre ed intestata a lui. Allo stato attuale disponiamo di 1/3 di quote a testa. Mia madre non ricorda se alla successione abbia usufruito della agevolazione prima casa, ma stiamo verificando.

Ora ognuno di noi vorrebbe acquistare una abitazione in un comune differente da quello dell’abitazione principale, quindi potremmo usufruire o meno della agevolazione?

Risposta

Si, ne avete diritto tutti e 3, anche se nella successione avete beneficiato di agevolazioni prima casa. Si possono reiterare per un acquisto.

Caso 3

Sono proprietaria al 25% di un appartamento che ho ereditato da mia madre nel 1999 senza beneficiare delle agevolazioni prima casa all’atto del pagamento della tassa di successione.

Il restante 75% è di proprietà di mio padre. Visto che acquisterò l’appartamento contiguo ad esso e che ho stabilito la mia residenza dal 2008 nell’appartamento che possiedo al 25%, posso usufruire delle agevolazioni di acquisto “prima casa”?

Risposta

A meno che tu non abbia anche altre proprietà, non ci sono problemi per avere le agevolazioni prima casa per il tuo acquisto.

7- Ho un’immobile accatastato A/5, se acquisto una casa sarà prima casa?

Il Caso

Nel 2008 ho acquistato la mia prima casa usufruendo delle agevolazioni fiscali.

Nel 2011 acquisto nello stesso stabile un piccolo locale senza né acqua e né fogna, accatastato A/5 senza aver usufruito delle agevolazioni prima casa.

Nel 2012 ho venduto la mia prima casa in cui avevo chiesto le agevolazioni per riacquistarne a distanza di un mese un altra e quindi utilizzando il credito d’imposta dato che l’avevo venduta prima dei 5 anni ma riacquistandone un’altra entro i 18 mesi e dichiarando la mia residenza.

Ora mi sorge un dubbio: avevo diritto all’agevolazione prima casa per il riacquisto della mia casa attuale, essendo diventato nel 2011 pieno proprietario di quel immobile a/5 di cui non avevo chiesto nessuna agevolazione?

Risposta

Purtroppo se gli immobili sono nello stesso comune non avevi diritto alle agevolazioni. La categoria A/5 è infatti una categoria residenziale, per quanto “popolare” e dunque conta come abitazione e ti rende, al momento del riacquisto, non rispondente ai requisiti prima casa.

Ma fortunatamente una legge della Cassazione dice che se si è già proprietari di un immobile nello stesso Comune in cui compri la tua prima casa, e questo seppur avendo la classe abitativa non è conforme alla famiglia per dimensioni e mancanza di servizi, è inidoneo per essere definita soggettivamente un’abitazione.

8- Ho una casa intestata in un comune, se ne acquisto un’altra in un comune diverso, cosa accade?

Caso 1

Mi è stata intestata una casa dai miei genitori e ho sempre pensato fosse prima casa, solo che ora devo acquistarne una in altro comune dove lavoro. Vorrei sapere: posso usufruire dei benefici prima casa? grazie saluti

Risposta

Devi verificare sull’atto di acquisto se sono stati richiesti o meno i benefici prima casa (posso supporre di si!): in tal caso non puoi acquistare un altro immobile con i benefici. Se invece non sono stati richiesti, allora puoi acquistare una prima casa, ma non nel comune del primo immobile.

Caso 2

Io e mia moglie siamo proprietari (in comunione dei beni) di un immobile nel comune di Terracina, per il quale abbiamo usufruito dell’agevolazione prima casa.

Attualmente l’immobile vorremmo donarlo a nostra suocera. Inoltre il sottoscritto è proprietario di un immobile in campagna in comune limitrofo (Priverno F.).

Ecco le tre domande che mi sorgono:

1- Donando l’immobile a mia suocera (per il quale abbiamo usufruito delle agevolazioni prima casa) e restando in possesso dell’altro, possiamo acquistare l’immobile nel comune di Terracina?

2- E se eventualmente rientrassimo successivamente nella proprietà dell’immobile (donazione da mia suocera ai miei figli o a mia moglie o anche per successione), questo rappresenterebbe un problema?

3- In alternativa alla donazione dell’immobile a favore di mia suocera, mia moglie, donandomi il suo 50% ed acquistando, quale unica proprietaria, il nuovo immobile, potrà usufruire dell’agevolazione per la prima casa, portandosi in detrazione il tetto massimo dei 4.000 € x 19% = € 760,00?

Risposta

1- Si, a patto che non siano state usufruite agevolazioni prima casa sull’immobile che rimane.

2- Di certo non sarebbe un problema. Sempre studiando bene la pratica, magari proprio con l’aiuto del commercialista e comunque sarebbe importante far trascorrere un certo tempo dalle due donazioni, onde non farle apparire come una pratica elusiva volta al fine di beneficiare nuovamente dell’agevolazione per l’acquisto della prima casa.

3- Si. Se siete in separazione di beni, non ci sono problemi ad acquistare una prima casa da parte di uno solo dei coniugi, se ne ha i requisiti al contrario dell’altro. Ricorda però che il concetto di abitazione principale, al quale è collegata la detrazione degli interessi passivi del mutuo, è ben diverso ed è collegato alla residenza della famiglia (ci sono molti approfondimenti sul nostro sito per questo).

9- Ho una casa in un comune e ne voglio acquistare un’altra: possono usufruire delle agevolazioni?

Caso 1

Sono proprietario di un appartamento acquistato (senza mutuo) nel comune di Segrate e non sono certo di aver usufruito delle agevolazioni prima casa.

Ne sto acquistando un’altra sempre a Segrate in cui andrò a vivere (con mutuo), posso usufruire delle agevolazioni prima casa?

Risposta

Sicuramente non puoi, neanche se non hai usufruito delle agevolazioni prima casa sul primo immobile.

Caso 2

Sono proprietaria al 100% di un immobile in un Comune acquistato senza usufruire delle agevolazioni prima casa. Ora vorrei acquistare un altro immobile nel medesimo Comune utilizzando ora le agevolazioni prima casa.

L’immobile che è già di mia proprietà verrà venduto, ma in un secondo momento. Posso ovviare mediante procura notarile o altre soluzioni al fatto che gli immobili siano nel medesimo comune?

Risposta

No, non esistono scappatoie. Per poter beneficiare delle agevolazioni prima casa nel tuo comune, devi prima vendere l’immobile in tuo possesso.

Caso 3

I miei genitori acquistarono un immobile nel 1998 intestandolo a me al 100%. Successivamente ho avuto anche delle quote di altri 2 immobili per successione alla morte di mia madre, insieme a mio padre e mio fratello.

Tutti i 3 immobili sono nel medesimo comune. Ora vorrei acquistarne uno in un altro comune ma non so se nel 1998 fu considerata prima casa. Come faccio a saperlo?

Se il nuovo immobile da acquistare viene cointestato a me e mio fratello (lui credo che sicuramente potrebbe usufruire della prima casa), ci giochiamo tutti e due la prima casa in un colpo solo (ammettendo che anche io ne abbia ancora diritto)?

Se la casa acquistata nel 1998 diviene oggetto di permuta (demolita e sostituita da più costruzioni, di cui una che rimane in mia proprietà e le altre destinate alla vendita), perde il suo eventuale (da appurare) status di prima casa, o lo mantiene? Consideri che la permuta vorrei farla con me stesso, finanziando con un mutuo la demolizione e la costruzione delle nuove abitazioni.

Risposta

Basta verificare sull’atto di compravendita!

Purtroppo se il nuovo immobile viene cointestato, non è più possibile usufruire delle agevolazioni prima casa.

Infine, nel caso in cui tu venda la tua prima casa, ti si “libera” la possibilità di acquistare o costruire una prima casa, a tua scelta, ma una soltanto. Ricorda l’obbligo di risiedere nel Comune.

Caso 4

Attualmente vivo in un appartamento in affitto dove ho la residenza, circa 10 anni fa ho ereditato un piccolo appartamento (intestato solo a me) che non è mai stato abitato in quanto deve essere ristrutturato e attualmente su questo appartamento pago l’IMU come seconda casa.

Ora sto acquistando una casa (intestata solo a me) dove poi trasferirò la mia residenza, vorrei sapere se posso richiedere le agevolazioni sulla prima casa oppure no.

Risposta

Le puoi chiedere se l’appartamento che vuoi acquistare non è sito nel medesimo comune di quello avuto per successione.

Caso 5

Sto vendendo la mia prima casa, immobile per il quale ho già usufruito delle agevolazioni al momento dello acquisto che è avvenuto più di 5 anni fa, ma ho già intestati altri immobili nello stesso comune, alcuni x successione e altri acquistati con imposte seconda casa.

Ciò implica che non possa mai più usufruire in questo comune delle agevolazioni?

Cioè, non potrò mai più avere una prima casa in questo comune?

Risposta

Non è automaticamente escluso.

Questi immobili ti precludono l’acquisto di una prima casa in tale comune se valgono entrambe le seguenti condizioni:

1- Sono immobili residenziali
2- Sono in tua proprietà esclusiva oppure in comproprietà con il coniuge. Se possiedi solo quote (non in comproprietà solo con il coniuge), puoi acquistare una prima casa.

10- Separazione, IMU e tasse: quando conviene l’agevolazione prima casa?

Il Caso

Io e la mia ex compagna abbiamo due proprietà che ognuno possiede al 100% in regime di separazione dei beni nello stesso palazzo e sullo stesso piano.

La mia l’ho acquistata nel 2008 come seconda casa poi diventata prima con detrazione degli interessi passivi.

La mia ex prima casa data a mia figlia in comodato d’uso gratuito.

Nel 2009 ci siamo sposati e ho chiesto di non unire il nucleo famigliare e di mantenerlo separato.

Ovviamente la residenza sembra identica per entrambi. A febbraio 2013 mi è stato notificato l’atto di pagare l’Imu omessa del 2010 e penso probabilmente anche quella del 2011.

Mi sono recato all’ufficio ici/imu e scopro che in nucleo familiare è stato unito senza il nostro consenso, ora dovrò andare affondo della questione all’anagrafe comunale per capire come è successo.

Posso continuare a scaricare sul 730 gli interessi passivi?

E’ conveniente chiedere la separazione legale consensuale per non pagare uno sproposito di imu, visto che ci siamo sposati unicamente per la reversibilità della pensione.

Risposta

Non è consentito ad un nucleo familiare di avere, ai fini dell’agevolazione ICI e IMU, più di una abitazione familiare per comune. Significa che indipendentemente dalla tua residenza, una sola tra le case tua e di tua moglie ha diritto all’esenzione ICI ovvero all’IMU agevolata. Se i due immobili erano in comuni diversi la situazione era invece ben differente.

Per quanto riguarda gli interessi passivi invece non ci sono problemi, tuttavia ti consiglio di fare una verifica di dove sia effettivamente la tua residenza in quanto a causa dell’ambiguità del caso particolare potrebbe esserci qualche errore.

Autore: Marco R. (Borsatrader)

Marco R. (Borsatrader)
Marco R. (Borsatrader) è un imprenditore che ha sviluppato competenze in molteplici campi della finanza in oltre 20 anni di investimenti e pratica del trading online. Dal 2003 ad oggi ha scritto oltre 700 approfondimenti sul risparmio, sulle assicurazioni, sugli investimenti immobiliari, e ha risposto online ad oltre 45.000 quesiti dei lettori.

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