Acquisto di due “prima casa” in separazione dei beni

Separazione dei beni e prima casa
Ecco domande e risposte sulla prima casa e regime di separazione di beni

Ecco tutto quello che c’è da sapere sull’agevolazione prima casa, quando si acquistano immobili in separazione di beni.

Ecco alcuni casi realmente accaduti, con le risposte dell’esperto che possono aiutare a risolvere eventuali problematiche simili, legate alla prima casa.

Acquisto di due case in separazione di beni, avendone già un’altra

Il Caso

Io e mio marito siamo sposati, in separazione dei beni. Stiamo comprando 2 alloggi (uno lui e uno io, entrambi con accensione di mutuo).

Possiamo entrambi acquistare con agevolazioni prima casa?

Nel caso ciò non fosse possibile, posso intestare, sempre come prima casa, uno dei due alloggi alla figlia maggiorenne e pagare io il mutuo?

In tal caso cosa cambierebbe?

Risposta

In virtù della separazione dei beni, potete acquistare senza problemi due immobili con agevolazione delle imposte come prima casa e relativo mutuo, ognuna intestata ad uno di voi.

Fate però attenzione ad alcuni aspetti conseguenti: dovrete prendere residenza nel comune dell’immobile, se sono in due comuni diversi dovrete quindi avere residenze disgiunte.

Se nello stesso comune, invece, potete avere senza problemi entrambi residenza in uno solo dei due immobili.

Ai fini IMU, se nello stesso comune, una sola delle due abitazioni avrà l’IMU come “prima casa”, a meno di nuove modifiche alla legge.

Separazione dei beni e prima casa
Ecco domande e risposte sulla prima casa e regime di separazione di beni

Acquisto casa in separazione di beni, avendone già un’altra

Caso 1

Io e mia moglie abbiamo acquistato casa da sposati in separazione dei beni da 13 anni.

Pochi giorni fa ne abbiamo vista una più grande che vorremmo acquistare, per poi trasferire tra un po’ la residenza sempre da cointestatari tenendo questa casa vecchia per un po’ di tempo.

Possiamo usufruire di agevolazioni prima casa se uno modificasse la co-intestazione in un appartamento a testa o risulterebbe sempre seconda casa con relativi oneri fiscali?

Risposta

E’ necessario che uno dei due alieni la proprietà a favore dell’altro, “liberando” così i propri requisiti per acquistare una nuova prima casa.

La procedura di alienazione è un po’ delicata e occorre l’assistenza di un notaio per definire bene il da farsi (se donazione, acquisto, ecc.).

Caso 2

La nostra situazione familiare:

  • Separazione dei beni
  • 1° casa, di proprietà ed intestata al 100% a me, senza mutuo

Vorremmo acquistare una seconda casa:

  1. Esiste la possibilità di fare l’acquisto con mutuo ed intestarla a mia moglie come prima casa?
  2. E’ vero che entro 18 mesi dal rogito lei dovrebbe prendervi la residenza?
  3. In Trentino che voi sappiate esistono ulteriori particolarità dato il regime di autonomia della regione?

Risposta

In virtù della separazione dei beni, è possibile acquistare in questo modo.

Per quanto riguarda il mutuo, non so come pensavate di chiederlo, se solo a tua moglie (soluzione ideale) oppure se cointestato: se il reddito è congruo per la banca non ci saranno problemi, ma per la detrazione degli interessi passivi si deve vedere anche la vostra situazione reddituale e il fatto che venga presa o meno la residenza nell’immobile.

Ai fini delle agevolazioni prima casa è infatti sufficiente che tua moglie prenda (o abbia) residenza nel comune di questa casa, ma per la detrazione degli interessi è necessario che la residenza sia nell’immobile. Per IMU, dipende se la casa è sita o meno nel comune della tua.

Per quanto riguarda regolamentazione del Trentino, più che la regione devi verificare il regolamento comunale del tuo comune.

Acquisto casa in separazione di beni nello stesso comune

Il Caso

Mia moglie ha acquistato la casa dove viviamo (con figli) ed ha usufruito delle varie agevolazioni (imposta ridotta su acquisto, detrazione interessi passivi, IMU agevolata). Siamo in regime di separazione dei beni.

Ora vorrei acquistare una casa nello stesso Comune (intestata a me) e vorrei capire se posso usufruire delle stesse agevolazioni lasciando la residenza nella casa in cui abito oppure è necessario che sposti la residenza, ammesso che lo possa fare visto che la mia famiglia risiederebbe nell’altra casa?

Leggendo le varie nozioni di prima casa si dice che non dovrei avere diritti di uso o abitazione presso altra abitazione nello stesso Comune o nel territorio italiano e non so se vi rientro come requisito.

Risposta

Se siete in regime di separazione dei beni e non hai altre proprietà, puoi acquistare una prima casa nel comune di residenza e mantenere la residenza nell’uno o nell’altro.

La detrazione degli interessi passivi del mutuo la potrai avere avendo residenza esattamente nell’immobile acquistato, ma devi essere consapevole che solo una delle due sarà considerata “abitazione principale” ai fini IMU, in quanto è ammessa una sola abitazione principale per nucleo familiare.

Vendere una quota e acquistare un’altra casa, con l’agevolazione prima casa

Il caso

Io e mia moglie abbiamo comprato in comunione di beni una casa nel 2010.

Oggi viste le svalutazioni del mercato immobiliare, abbiamo pensato che ci converrebbe tenerci questa casa (per eventualmente affittarla, o utilizzarla come B&B).

Per questo abbiamo chiesto ad un notaio di farci un preventivo con tutte le spese possibili per passare in Separazione dei Beni e cedere la mia quota dell’immobile a mia moglie tramite una compravendita.

In questo modo, così mi hanno spiegato, potrei acquistare la seconda casa con le agevolazioni della prima nonostante il mutuo lo possa cointestare insieme a mia moglie (come quello in essere per la casa attuale).

Questi i miei dubbi:

  1. Una volta venduta la mia quota a mia moglie dopo essere passato in regime di separazione dei beni, dopo quanto possiamo comprare l’altra casa?
  2. Una volta acquistata la seconda casa (in un comune differente) possiamo richiedere entrambe la residenza nella nuova casa?
  3. Possiamo affittare la prima casa (quella intesta a mia moglie) a persone terze utilizzarla come B&B?

Risposta

  1. Potete acquistarla anche subito
  2. Si, è possibile richiedere la residenza nella nuova casa
  3. Si, potete affittare la prima casa a persone terze

Acquisto casa in separazione di beni in comuni diversi

Caso 1

Nel 2010 mia moglie (siamo in separazione dei beni) ha acquistato la prima casa (100%) con le agevolazioni.

Nel 2012 anch’io ho comprato la mia prima casa (100%) in un altro comune con le agevolazioni. Adesso l’ho venduta e vorrei comprare il 50% di quella di mia moglie come prima casa portandoci la residenza.

Che problemi possiamo avere io o mia moglie?

Risposta

Io ritengo che se tua moglie ti vende il 50% prima che siano trascorsi 5 anni dal rogito, possano essere a lei chiesti la differenza di imposte tra prima e seconda casa, oltre a mora e sanzioni, relativamente al 50% venduto.

Caso 2

Separazione di beni e acquisto prima casa prima del matrimonio dal marito.

Trasferimento per motivi di lavoro in altra regione, acquisto al 50 e 50 della casa nel nuovo comune. La vecchia casa diventerà seconda dopo trasferimento di residenza nel nuovo comune.

La moglie è interamente a carico del marito. Può la moglie usufruire delle agevolazioni della prima casa sul suo 50%? Non è previsto mutuo.

Risposta

No, se come suppongo ne ha beneficiato per l’altra casa acquistata prima del matrimonio.

Autore: Marco R. (Borsatrader)

Marco R. (Borsatrader)
Marco R. (Borsatrader) è un imprenditore che ha sviluppato competenze in molteplici campi della finanza in oltre 20 anni di investimenti e pratica del trading online. Dal 2003 ad oggi ha scritto oltre 700 approfondimenti sul risparmio, sulle assicurazioni, sugli investimenti immobiliari, e ha risposto online ad oltre 45.000 quesiti dei lettori.

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