Può accadere di dover acquistare una casa, ma di non cointestare il mutuo: cosa accade in questo frangente? Ci sono tasse da pagare o dichiarazioni da fare? Domande e risposte per sciogliere ogni dubbio sull’argomento.
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Cointestazione della casa ma non del mutuo: cosa sapere
Caso 1
La mia compagna possiede già un immobile adibito a prima casa. Dobbiamo acquistare al 50% ognuno un’altra casa nelle stesso comune. Per me sarebbe prima casa e per lei la seconda (lascerebbe, però, la residenza in quella attuale). Io sarei l’unico intestatario del mutuo.
In che percentuale potrei detrarre gli interessi passivi (al 100% visto che il mutuo sarebbe intestato solo a me, o al 50%)? Esistono altre strade per detrarre eventualmente in modo più consistente gli interessi?
Risposta
Esiste la circolare dell’Agenzia delle Entrate n°17 del 2006 che precisa che qualora l’immobile sia cointestato tra moglie e marito ma il mutuo intestato ad uno solo dei due, questi abbia diritto alla detrazione del 100% degli interessi passivi, ovviamente fino al limite massimo di legge.
E’ applicabile anche al tuo caso, in cui i due cointestatari non sono sposati? A mio avviso si, ma per adesso non ho trovato riscontri su circolari o precisazioni che abbiano valore fiscale.
Caso 2
Ho un caso analogo ma non con il mio compagno, bensì con i miei genitori: sono comproprietaria al 50% di un’abitazione che per me è prima casa, per i miei genitori invece seconda casa (hanno una prima casa in un altro comune).
Per pagare il mio 50% ho stipulato un mutuo di cui sono unica intestataria. Posso detrarre anch’io il 100% degli interessi passivi?
Risposta
Il tuo caso purtroppo prevede una detrazione soltanto della metà degli interessi passivi.
Caso 3
Se possibile vorrei sottoporre un quesito: posso vendere o donare la casa di mia proprietà a moglie e figli mantenendo l’attuale mutuo intestato a me e continuandolo a pagare io?
Oppure c’è una formula per tutelare la mia famiglia nel caso mi succedesse il peggio: escludendo a priori la formula dell’assicurazione sulla vita perché nell’ultimo anno mi hanno riconosciuto un invalidità del 100%.
Risposta
Si è possibile, ma l’operazione che hai in mente non tutela i tuoi eredi più di quanto faccia mantenere lo stato attuale. La casa sarebbe infatti sempre soggetta ad ipoteca fino ad estinzione del mutuo.
Caso 4
Vorremmo comprare prima casa io e il mio ragazzo; apporterò una parte del capitale per cui vorrei che la casa venisse intestata ad entrambi, in proporzione all’apporto, della casa ma il mutuo lo può prendere solo lui in quanto ha contratto a tempo indeterminato invece io non ho ancora un vero lavoro.
Risposta
Non vedo problemi nel fare questo.
Caso 5
Sto per aprire un mutuo a tasso variabile con Banca Intesa. Obiettivo acquisto prima casa per me e la mia compagna.
Io lavoratore dipendente a tempo determinato, lei lavoratrice collaboratrice senza reddito, in quanto risulta inglobato nel reddito di suo padre, che è uno dei soci della ditta in cui lavora, quindi impossibilitata a recuperare gli eventuali interessi sulla dichiarazione dei redditi.
Si pensava infatti di intestare tutto il mutuo a me, essendo lavoratore dipendente con reddito dichiarato, in modo da recuperare il 100% e di cointestare la casa.
Dopo quasi due mesi, la banca mi chiama e mi dice la tipologia di mutuo in questione, ha l’obbligo di essere cointestato (lasciamo perdere la professionalità dell’impiegato di turno della banca).
Potete confermarmi questa cosa per favore? Se fosse confermata, posso avere differenti percentuali di cointestazione tra mutuo e casa?
Se fossi davvero obbligato a cointestare il mutuo, perderei la % di intestazione della mia compagna, visto che non ha reddito dichiarato, che poi tra l’altro trovo sia veramente assurdo che una persona senza reddito possa cointestarsi un mutuo.
Risposta
Premetto innanzitutto che non ci sono particolari problemi nell’avere percentuali di cointestazione di mutuo e di casa diverse.
Per quanto riguarda la richiesta della banca, mi sembra piuttosto assurda e sono andato a controllare il fascicolo informativo del mutuo Domus Superflash di banca Intesa, che infatti non ha tra i requisiti quello di dover essere cointestato.
Suppongo che per la banca il tuo reddito non sia sufficiente a dare le garanzie richieste e vogliono un cointestatario, ma è assurdo che questo sia la tua compagna senza lavoro.
Approfondisci questo aspetto e vedi se puoi risolvere inserendo un garante, anziché un cointestatario, che come giustamente hai notato ti limiterebbe la detrazione degli interessi passivi.
Caso 6
Sto per acquistare casa da una cooperativa, posso cointestare il mutuo con mia moglie e intestare l’appartamento solo a lei?
Visto che dovrò fare un mutuo di 100.000,00 euro la banca a chi dovrà intestare l’ipoteca?
Risposta
Si è possibile, la banca saprà poi spiegarti di quali garanzie necessita.
Caso 7
Io e mia moglie dobbiamo comprare una casa, siamo in comunione dei beni, e possibile richiedere il mutuo solo a suo nome e ovviamente in capo alla comunione dei beni cointestarla?
Io purtroppo ho una segnalazione al crif (saldata ma ci vogliono 24 mesi prima che venga cancellata).
Risposta
La legge non lo vieta, ma questa è una cosa che deve decidere la banca a suo giudizio.
Certamente la banca analizzerà la situazione finanziaria anche del coniuge, a maggior ragione se vige la comunione di beni e la casa viene acquistata in comproprietà. Penso che le probabilità di successo aumentino se tua moglie ha un reddito ben sufficiente a coprire il mutuo secondo i parametri della banca.
