Vendita prima casa: scadenze per riacquisto e credito d’imposta - Pag.4

Riacquisto prima casa
Vendita e Riacquisto prima casa: ecco le cose da sapere
Questo articolo ha avuto molti commenti con risposte del nostro esperto, per praticita' li abbiamo divisi in piu' pagine. Questa e' una delle pagine dei commenti, cerca qui sotto se trovi la risposta alla tua domanda! L'articolo originale lo trovi qui: Vendita prima casa: scadenze per riacquisto e credito d’imposta .

Autore: Marco R. (Borsatrader)

Marco R. (Borsatrader)
Marco R. (Borsatrader) è un imprenditore che ha sviluppato competenze in molteplici campi della finanza in oltre 20 anni di investimenti e pratica del trading online. Dal 2003 ad oggi ha scritto oltre 700 approfondimenti sul risparmio, sulle assicurazioni, sugli investimenti immobiliari, e ha risposto online ad oltre 45.000 quesiti dei lettori.

729 commenti

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  1. Avatar
    Daniela

    Vi sottopongo il seguente quesito:
    due coniugi, in separazione di beni hanno acquistato un appartamento come prima casa. Contano di venderlo e comprarne un’altro dove avranno la residenza.
    Per motivi di lavoro il marito deve prendere in locazione un’altro appartamento e quindi intestarsi questo contratto di locazione.
    Questo può determinare, a fini fiscali, problemi con le agevolazioni prima casa e di abitazione principale in cui il nucleo familiare risiede?

    • Marco R. (Borsatrader)
      Marco R. (Borsatrader)

      Ci sono vari aspetti da considerare: se sono trascorsi 5 anni dall’acquisto è sicuro che non ci saranno ripercussioni sull’aspetto delle imposte versate in fase di acquisto. Probabilmente anche prima, ma dipende da quando avete trasferito la residenza nella prima casa. Diverso è il discorso per le agevolazioni da abitazione principale: detrazione interessi passivi del mutuo e imposta IMU sono correlate alla residenza e trasferendola la casa avrà queste imposte come una “seconda” casa. Potete mantenere la residenza nonostante il contratto di affitto, ma ci può essere un rischio di contestazione della residenza.

  2. Avatar
    Melissa

    Salve,un informazione per cortesia.
    Nel 2005 ho acquistato un appartamento,con agevolazioni prima casa,insieme al mio ex ragazzo.
    Abbiamo fatto un mutuo 50% e 50%
    Io non ho mai usufruito di quel appartamento perche’ ci siamo lasciati poco dopo.
    Lui invece sì e ci vive tutt’ora con la sua nuova compagna.
    Quando ci siamo lasciati lui per suo volere si e’ accollatto tutto il mutuo (non abbiamo fatto nulla di scritto) facendo comunque rimanere il mio nome (per non pagare penali prima dei 5 anni).
    Ora pero’ sono passati 8 anni e il mio nome c’e’ ancora (premetto che fino ad ora ha sempre pagato le rate).
    Chiedo: dato negli anni comunque a me sono arrivate e arrivano tasse da pagare (Imu…) e sono vincolata per qualsiasi acquisto io voglia fare…posso chiedere a lui dei soldi indietro (quelli che avevo messo io all’ora e quelli di tutte le tasse che ho pagato) e far togliere il mio nome dal mutuo? Potrei anche,mi hanno detto,chiedere una specie di affitto da lui proprio perche’ l’appartamento e’ ancora per meta’ anche mio.
    E andare così avanti con la mia vita…come fa’ lui con la sua…
    Grazie mille e buona giornata.

    • Marco R. (Borsatrader)
      Marco R. (Borsatrader)

      Siamo decisamente off-topic, ma ti rispondo velocemente consigliandoti di definire quanto prima la questione della proprietà di questa casa e dell’accollo del mutuo, avvalendoti di un avvocato e/o di un fiscalista che sappia inquadrare correttamente la questione. In breve, tu rischi molto finché la casa non è tutta pagata (imu, insoluti mutuo, impossibilità di riacquistare una prima casa), mentre dopo chi rischia è il tuo ex compagno che ha pagato un immobile per metà non suo, ma a tutti gli effetti tuo…

  3. Avatar
    Matteo

    Buonasera, ho venduto la casa ad agosto del 2012 (già trascorsi 5 anni dall’acquisto) ora dovrei riacquistare sempre come prima casa.

    Incorro in qualche sanzione considerando che sono già passati 12 mesi?

    Grazie infinte e buona serata.

    • Marco R. (Borsatrader)
      Marco R. (Borsatrader)

      No, non incorri in sanzioni, tuttavia essendo trascorso più di un anno dalla vendita della prima casa, hai perduto la possibilità di avere come credito di imposta le imposte a suo tempo pagate per l’acquisto della prima casa venduta. Dovrai quindi pagarle di nuovo per intero (sebbene con aliquota agevolata “prima casa”).

  4. Avatar
    fabio

    nel 2001 ho acquistato una 1^ casa usufruendo dei benefici di legge, ora vorrei comprare una 1^ casa intestandola a mia moglie che non ha reddito, siamo in separazione dei beni, posso usufruire dei benefici di legge? Posso intestarmi il mutuo e scaricare gli interessi passivi?

    • Marco R. (Borsatrader)
      Marco R. (Borsatrader)

      Per acquistarla come prima casa deve essere intestata a 100% a tua moglie. Per il mutuo probabilmente la banca chiederà una cointestazione, comunque dipende molto da banca a banca. Ipotizzando un mutuo cointestato, gli interessi passivi del mutuo potranno essere scaricati per la quota di mutuo (attenzione) relativa a tua moglie, in quanto presumo a tuo carico fiscale, mentre la tua quota non può essere portata in detrazione in quanto non sei proprietario. Se stipuli il mutuo al 100% a tuo nome, e la casa al 100% a tua moglie, non potrai portare nulla in detrazione.

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    Natalì

    Grazie mille per la risposta! la domanda che è più contradittoria tra le banche, notaio ed Ascom (ass.cpmmerc. ) è questa: spostando la residenza subito dopo l’acquisto della nuova casa(ma essendo ancora in possesso della vecchia ),si potrà usufruire di tutti i benefici della 1°casa?intendo 0.25%,3% (sulla % ,scaricare anche gli interessi passivi per tutta la durata del mutuo se la mia quota è del 50%

    • Marco R. (Borsatrader)
      Marco R. (Borsatrader)

      Se la acquisti come hai detto nel precedente intervento, io non vedo problemi. Ricorda però la differenza tra prima casa e abitazione principale, alla quale ti rimando nei nostri numerosi approfondimenti sull’argomento.

  6. Avatar
    luigi

    Vendere prima dei 5 anni e prendere una quota in cooperativa che inizia i lavori entro un anno dalla vendita. Come funziona per iva agevolata?

    • Marco R. (Borsatrader)
      Marco R. (Borsatrader)

      Se ho ben capito il tuo dubbio, tid evo dire che se vendi una prima casa prima di 5 anni non è sufficiente acquistare una quota di cooperativa entro un anno, ma devi effettivamente rogitare l’immobile e prendervi residenza.

  7. Avatar
    Natalì

    Salve! Spero che Lei mi potrà chiarire la situazione, visto ,che ho avuto le informazioni contradittorie da 2 filiali diverse della banca, notaio e commercialista. Situazione: -la nostra casa è la 1° per il mio marito (all’ora mio compagno) ancora non è venduta(già messa in vendita),da 13 anni sta scaricando l’interessi passivi.12 anni ancora da pagare il mutuo, tra 5 anni andrà(forse) in pensione. Io sono a suo carico, non lavoro, non ho mai acquistato una casa .abbiamo un figlio di 13 anni . -stiamo per acquistare l’appartamento più grande (già fatto la proposta) con il mutuo, nel nostro quartiere.
    In banca è stato detto che serve la separazione dei beni (abbiamo fatto) per intestare a me la casa nuova co la piccola % anche al marito (mutuo pagherà lui), così risulterà la 1°casa ( per risparmiare/ scaricare all’acquisto e durante il mutuo più possibile). Oggi, sempre in banca, mi è stato detto che forse non sarà MAI la 1°casa quella nuova, anche dopo la vendita dell’esistente(x iniziare a scaricare almeno dopo aver svenduto) , se non vendiamo PRIMA dell’atto la nostra. Abbiamo pochissimo tempo per risolvere tutto.ma soprattutto non sappiamo COME risolvere. AIUTOOOO! Che cosa dobbiamo fare: a chi ,cosa e come intestare o a chi cosa vendere (sappiamo, che niente donazioni).La ringrazio in anticipo

    • Marco R. (Borsatrader)
      Marco R. (Borsatrader)

      Premettiamo che il parere più autorevole è quello del notaio.
      Acquistando la casa in separazione dei beni, se tu non hai altre proprietà, hai diritto senza dubbio alle agevolazioni prima casa sulla tua quota. Il problema che potresti incontrare è che la banca potrebbe non concedere il mutuo a nome di tuo marito se l’immobile non è almeno in comproprietà al 50%.

  8. Avatar
    Daniela

    Buonasera,
    nel 2010 ho acquistato un immobile in regime prima casa.
    Nel dicembre 2012 la mia quota di proprietà, pari al 50%, è stata ceduta causa seperazione al mio ex marito.
    Adesso vorrei acquistare un immobile nuovo utilizzando il mio credito di imposta.
    Acquistando da un costruttore devo riversare l’iva per poi recuperarla nella prima dichiarazione dei redditi?
    E se si, mi applicheranno il 4% o il 10%.
    Grazie in anticipo

    • Avatar
      Daniela

      Grazie della risposta… Avrò l’ok della banca a breve e poi procederemo subito con il rogito.
      Perdonami, ma non ho ben capito…
      Acquistando dal costruttore devo versare l’iva e poi ottenere il rimborso nel 730 o si va direttamente in compensazione e quindi non verso nulla?
      Grazie ancora

      • Marco R. (Borsatrader)
        Marco R. (Borsatrader)

        Vai in compensazione, comunque sarà tutto gestito dal notaio. Ti consiglio di andarci per un preventivo preciso.

    • Marco R. (Borsatrader)
      Marco R. (Borsatrader)

      Fai attenzione! Devi riacquistare un immobile da adibire ad abitazione principale entro 12 mesi dalla vendita, pena una multa molto alta pari alla differenza di imposte versate a suo tempo tra prima e seconda casa, più mora e sanzioni! Hai ancora poco tempo!
      Il credito di imposta puoi usarlo in compensazione con ciò che dovrai pagare per il nuovo immobile, è un credito.
      Dato che hai venduto la tua prima casa, avrai nuovamente diritto ad avere le relative agevolazioni, ovvero IVA al 4% ecc.

  9. Avatar
    Giovanni

    Salve, ho acquistato la prima casa luglio 12 in comproprietà con la mia ex ragazza a 50% , ora non stiamo più insieme e quindi abbiamo deciso di vendere…abbiamo pagato per l’acquisto dell’immobile centomila euro e abbiamo usufruito delle agevolazioni come prima casa…ora che andiamo a vendere quanto paghiamo di tasse? Abbiamo fatto residenza da subito, se riusciamo a vendere ad un prezzo superiore bisogna pagare la plusvalenza? Potrei avere dei numeri anche approssimativi e nn delle percentuali.grazie mille

    • Marco R. (Borsatrader)
      Marco R. (Borsatrader)

      Giovanni, l’articolo risponde esaustivamente alle tue domande. Hai due problemi: il primo è il riacquisto di una casa dove spostare la residenza entro un anno, per evitare la multa e il pagamento della differenza di imposte tra prima e la seconda casa. Il secondo problema riguarda la tassazione della plusvalenza. Dato che hai trasferito subito la residenza non ci sono problemi e non la devi pagare, altrimenti se ad esempio hai pagato 100.000 e rivendi a 110.000, pagherai 2.000 euro di imposta sostitutiva.

  10. Avatar
    Simona

    Mio figlio ha acquistato nel 1999 in comproprietà (50%) con la moglie un’appartamento (prima casa).
    Si sono separati e mio figlio ha acquistato il 31/12/2008 dalla moglie il 50% con le agevolazioni della prima casa.
    A ottobre di quest’anno ha deciso di vendere il suo 50% alla sua nuova compagna e convivente.
    In questo caso quale quota del 50% verrà utilizzata per il conteggio dei cinque anni?
    Grazie.

    • Marco R. (Borsatrader)
      Marco R. (Borsatrader)

      La risposta si trova forse in qualche precedente già affrontato dall’Agenzia delle Entrate. A mio avviso, la cosa migliore sarebbe spostare l’atto a partire da 1 gennaio, in modo che siano trascorsi 5 anni anche dal secondo acquisto e dunque non vi siano con certezza problemi.

  11. Avatar
    Alessandro

    Buongiorno,
    ho acquistato in comproprietà (50%) un immobile nel Luglio 2010 come prima casa. Dopo la separazione dalla mia ex compagna ho acquistato il suo 50% all’inizio di quest’anno.
    La mia domanda è: i 5 anni per l’agevolazione decorrono dal 2010 per l’intera percentuale oppure il 50% dal 2010 e l’altro 50% dal 2013?
    Grazie

    • Marco R. (Borsatrader)
      Marco R. (Borsatrader)

      La seconda che hai detto.

  12. Avatar
    Elisa

    Buona sera mi sto separando e mio marito vuol fare rilevare a TERZI la mia quota del 50% prima dei 5 anni previsti dalla legge. Mi hanno detto che dovro’ conguagliare SOLO per la mia parte di proprieta’ il tema IVA “prima casa” ma temo che si dovra’ bloccare/consideraere in caso di manco riacquisto l’intera cifra calcolata sull’intero importo della casa. Grazie in anticipo per il prezioso aiuto

    • Marco R. (Borsatrader)
      Marco R. (Borsatrader)

      Come puoi leggere dall’articolo, avrai una sanzione se in caso di vendita prima di 5 anni non procederai al ri-acquisto di un immobile da adibire ad abitazione principale entro 12 mesi. la sanzione sarà relativa alla tua quota di proprietà.

  13. Avatar
    robert

    nel 92 ho comprato un immobile come 1. casa e un terreno agricolo adiacente.
    nel 2004 per motivi familiari ho preso residenza in casa di mia madre che risiede in un altra regione. mia casa è diventata 2. casa, anche se è sempre rimasta principale abitazione.
    da agosto 2012 ho rimesso di nuovo qui la mia residenza e mia casa è ritornata 1. casa. ora vendo tutto, casa e terra, e compro un appartamento in un altro comune. però nel giro di un anno mi trasferisco definitivamente all’estero.
    devo aspettarmi delle sanzioni o
    altri penalizzazioni?

    • Marco R. (Borsatrader)
      Marco R. (Borsatrader)

      No, non dovresti avere problemi se hai rispettato i pagamenti ici e imu: nel periodo in cui non avevi residenza dovevi pagare come una seconda casa.

  14. Avatar
    Cinzia

    Salve,
    Sto vivendo un incubo.
    Nel 2005, raggirata da un amico che ha un’agenzia immobiliare, ho fatto da prestanome per l’acquisto di un immobile che nel 2006 é stato venduto com accollo del mutuo. Non ne sapevo nulla di plusvalenza, pensavo fosse finita lì, invece ieri mi é arrivata una sanzione da ll’agenzia delle entrate di 77.000 euro! Non so cosa fare! Datemi un consiglio.

    • Marco R. (Borsatrader)
      Marco R. (Borsatrader)

      E’ una questione che esula un po’ dallo scopo di queste pagine, comunque posso ipotizzare che il tuo “amico” non abbia intenzione di pagare la sanzione… se così, non ti resta che rivolgerti ad un avvocato per capire il da farsi. Credimi, meglio mettersi in mani esperte che non inventare soluzioni fai-da-te.

  15. Avatar
    fabio

    stiamo vendendo ( dopo i 5 anni ) la prima casa intestata a mia moglie per trasferirci nella seconda casa ( intestata a me ) che diventerebbe quindi prima casa . Quali sono agevolazioni e/o imposte che andremo ad affrontare .
    grazie

    • Marco R. (Borsatrader)
      Marco R. (Borsatrader)

      La seconda casa diventerà abitazione principale ma non prima casa.
      Potrete godere dell’IMU agevolata (quella che i TG chiamano erroneamente “prima casa”). Questa agevolazione peraltro potete averla anche senza vendere l’altro immobile, che dopo il vostro cambio di residenza e in attesa di vendita sarà a sua volta tassato con IMU ordinaria (come una “seconda” casa).

    • Avatar
      fabio

      Grazie per la precisazione .
      Riassumo la situazione :
      L’attuale prima casa e abitazione principale sarà venduta
      la seconda casa ( situata in altro comune )diverrà di fatto la prima casa e abitazione principale e sposteremo la residenza .
      Ci sono agevolazioni e/o imposte che dobbiamo prevedere?
      Grazie ancora per l’attenzione.

    • Marco R. (Borsatrader)
      Marco R. (Borsatrader)

      Fabio: stai facendo un pò di confusione tra prima casa e abitazione principale… ti consiglio di dare una lettura ai molti approfondimenti su questo aspetto, che abbiamo scritto su questo sito!

  16. Avatar
    MARCO

    salve, sto vendendo un immobile ricevuto per successione due anni fa ed ho pagato le tasse di successione con le agevolazioni prima casa, il notaio mi vuole obbligare a lasciare in deposito la differenza delle tasse se non ricompro entro un anno, ma io non vorrei farlo assolutamente, secondo il notaio se io non pagherò, l’agenzia delle entrate si rifara’ sull’immobile ormai di proprietà dei nuovi acquirenti. è davvero possibile tutto questo? e quale secondo quale norma?
    grazie

    • Marco R. (Borsatrader)
      Marco R. (Borsatrader)

      La richiesta del notaio è legittima, come puoi riscontrare nell’articolo qui sopra. In verità non tutti i notai richiedono la cifra a garanzia, ma rimane comunque molto probabile che dovrai pagare la differenza di imposte se non riacquisti entro un anno una prima casa. Nel caso della successione tuttavia la differenza di imposte non è così alta come nel caso dell’acquisto.

  17. Avatar
    raffaella

    Salve, vorrei vendere la mia abitazione comprata otto anni fa con le agevolazioni per la prima casa e acquistarne un’altra in costruzione che non sarà pronta prima della fine del 2015.
    Anche questo secondo immobile fa parte di un complesso abitativo di edilizia agevolata e potrò comprarlo solo se non risulterò proprietaria di un’altra casa nel medesimo comune.
    Le domande sono tre:
    1) per godere nuovamente delle agevolazioni per la prima casa devo cmq fare il rogito della seconda casa entro un anno dalla vendita di quella in cui vivo ora o non ho limiti di tempo?
    2) nel caso in cui vendessi, ma i lavori per costruzione della casa subissero gravi ritardi e di conseguenza passassero più di dodici mesi dalla vendita al rogito, cosa succederebbe?
    3) nel caso invece in cui non riuscissi a vendere, potrei vendere la casa ai mie genitori o converrebbe che gliela donassi?

    Grazie

    • Marco R. (Borsatrader)
      Marco R. (Borsatrader)

      1- non sei obbligata essendo trascorsi 8 anni dal tuo primo acquisto, tuttavia se acquisti entro un anno ricevi un interessante bonus pari alle imposte versate a suo tempo per la prima casa.
      2- vedi sopra
      3- qui devi farti aiutare da un notaio o altro esperto perchè la valutazione è molto delicata e deve analizzare molti fattori: valore degli immobili, situazioni reddituali, prospettive future, ecc.

  18. Avatar
    Luca

    Buongiorno , un aiuto per favore .
    Sono possessore di un appartamento acquistato nel 2004 con iva agevolata 4% . Ora ho acquistato un terreno e appena possibile comincero’ ad appaltare ad un ‘ impresa i lavori per una nuova casa . Quest’ultima diventera’ prima casa e abitazione principale con residenza , pero’ appena sara’ finita ovviamente ! posso usufruire dell’agevolazione prima casa ? in che modo ? se NO , come potrei vendere la mia attuale casa prima di iniziare i lavori della nuova ? dove vado a vivere sotto un ponte ?

    grazie per la risposta urgente , Luca

    • Avatar
      Luca

      gentile esperto .. relativamente alla mia domanda precedente :
      quindi l’impresa che costruira’ la casa sul nuovo terreno dovra’ fatturare tutto al 10% ?

      • Marco R. (Borsatrader)
        Marco R. (Borsatrader)

        Purtroppo è una diretta conseguenza.

    • Marco R. (Borsatrader)
      Marco R. (Borsatrader)

      Caro Luca, capisco la tua situazione, ma non vedo molte scappatoie se non “vendere” la tua attuale casa ad un parente, con tutte le complicazioni e i costi del caso. Potresti anche valutare di vendere e vivere in affitto durante i lavori. In alternativa, la legge non ti vieta di costruirti una nuova casa, ma sarà soggetta ad imposte come una seconda casa.

  19. Avatar
    florence

    Ho una domanda. Quando si vende una prima casa dopo i 5 anni e si riacquista un’altra entro un anno il credito d’imposta viene usufruito quando si fa la dichiarazione dei redditi oppure il notaio la scorpora dalle tasse al momento dellacquisto ? Grazie

    • Marco R. (Borsatrader)
      Marco R. (Borsatrader)

      La seconda, in quanto può essere usato in compensazione solo per altre imposte per l’acquisto di prima casa.

  20. Avatar
    Giuseppe79

    Nel 1997 ho acquistato la nuda propr. di un appartam. con benefici 1^ casa.
    A marzo u.s. ho acquistato una 2^ casa naturalmente SENZA benefici 1^ casa pagando tutto (notaio e tasse) come 2^ casa, poi vi ho preso la residenza ed e’ diventata automaticamente 1^ casa.
    Ora la mia domanda e’ questa: Se vendo la mia 1^ casa (l’ultima acquistata) x comprarne un’altra, posso usufruire delle agevolazioni 1^ casa?
    Grazie 1000 x il pronto parere tecnico dell’esperto.

    • Marco R. (Borsatrader)
      Marco R. (Borsatrader)

      Hai scritto una inesattezza: la tua casa attuale è una seconda casa e non una prima casa. Mettendovi residenza è diventata una “abitazione principale”, ma non una prima casa. Per questo, rivendendola non hai diritto alle agevolazioni prima casa per l’acquisto, “bloccate” dalla nuda proprietà. Hai comunque diritto alle agevolazioni da abitazione principale (IMU e detrazione interessi passivi del mutuo).

  21. Avatar
    antonio miranda

    Buon giorno

    Mia figlia ha venduto la casa prima dei cinque anni, ha abitato in questa casa 4 anni.

    La venduta ad un valore inferiore dell’acquisto, quindi non c’é plusvalenza.

    Siamo andati all’agenzia delle entrate x autodenunciarci, pensavamo di uscire con un modulo F24 con l’ importo da pagare, invece abbiamo in mano solo un numero di pratica 9.600 e rotti, parlando con il capo area mi ha detto che passeranno anche più di 8 mesi prima di ricevere l’importo che dobbiamo pagare, addirittura dovremo pagare anche la mora, che x me é ingiusta dal momento che ci siamo autodenunciati.

    Il notaio quando abbiamo venduto la casa del valore di 100.000 euro si é trattenuto 2.300 euro x tutelare il nuovo acquirente.

    Mi aspetto lo sconto del 30% visto che siamo dei cittadini onesti, sarà vero ?.

    Però devo dire anche che questo stato fa di tutto x incentivare chi frega e non paga le tasse.

    Mi sto ancora chiedendo chi me la fatto fare di autodenunciarmi, visto che ho perso mezza giornata io e mia figlia x niente.

    • Marco R. (Borsatrader)
      Marco R. (Borsatrader)

      In effetti “autodenunciarsi” non serve a niente: in questi casi si deve solo aspettare la cartella (e i meno onesti penseranno anche “magari non arriva”, ma arriva sempre…). La sanzione del 30% la eviti pagando subito.

  22. Avatar
    Cristina

    Buongiorno,
    Ho acquistato casa col mio ragazzo nel 2010 al 50% entrambi come “prima casa”, poi ci siamo lasciati e io ho rivenduto con atto notarile la mia parte a lui nel 2012, che è diventato di fatto unico proprietario. E’passato più di un anno quindi ricado nelle sanzioni. E’ successo però che non ho avuto la possibilità di riacquistare entro un anno perchè il finanziamento di quella casa mi ha vincolata e coinvolta come garante lo stesso, anche dopo la vendita. Volevo sapere due cose: Le sanzioni arriveranno a me e potro’ rivalermi su di lui, sulla banca o su nessuno? Sto riacquistandi casa per me in regime di “prima casa” solo ora proprio perchè nessuno avrebbe finanziato l’aquisto in ragione delle cose dette prima…Vi ringrazio molto…buonagiornata.

    • Marco R. (Borsatrader)
      Marco R. (Borsatrader)

      Purtroppo non esistono eccezioni per casi come questo, si presume che nel momento che tu vendi tu metta in conto le eventuali difficoltà nel riacquisto. Devo dire che pagherai davvero troppo caro un arzigogolo burocratico…. se vuoi prova a interpellare un avvocato esperto in questa materia per capire se potere intentare un avventuroso ricorso quando ti arriverà la cartella.

  23. Avatar
    enri

    salve,
    ho venduto la prima casa prima dei 5 anni, avrò il compromesso qui a fine giugno e il rogito a dicembre. ho già individuato il nuovo acquisto che andrò ad abitare entro e non oltre dicembre 2014 per non perdere i benefici prima casa . l immobile che acquisterò avra un iva leggermente più alta, quindi se non ho capito male pagherò all atto del rogito del nuovo solo la differenza? altro riscontro che le chiedo che mi crea confusione. MI hanno detto che i notai potrebbero, all’atto della vendita della prima casa, trattenere un importo della vendita che dovrei incassare, sarà restituito dopo aver rogitato il mio acquisto entro un anno. pena la perdita dell’ammontare. chiedevo prima di tutto di cosa si tratta e come viene calcolato. se ci si puo opporre adducendo al fatto di aver già fatto un compromesso per il nuovo e fissato gia un rogito. siccome si trattano di cifre alte mi provocherebbe non pochi grattacapi. tra l’ altro senza aver modo di far fruttare interessi su un capitale che usero’ dopo, almeno 5 mesi, al riacquisto del nuovo. grazie per i chiarimenti.

    • Marco R. (Borsatrader)
      Marco R. (Borsatrader)

      SI, è tutto corretto. Non posso che consigliarti di rivolgerti sempre presso lo stesso notaio, in modo da minimizzare il disagio per l’immobilizzo del capitale. Io credo che potrebbe sbloccarlo ed utilizzarlo proprio in occasione del nuovo acquisto.

  24. Avatar
    Antonella

    Buongiorno,
    la mia situziona è la seguente:
    prroprietaria di un appartamente per il quale è stata richiesta l’agevolaione prima casa, il 15 gennaio 2014 scadranno i termini dei 5 anni.

    Dopo tale data potrò rogitare, per l’acquisto di un altro appartamento, con le agevolazioni prima casa?
    Chairamente trasferendo la residenza dove è situato il nuovo immobile.
    Il vecchio immobile diventerà così seconda casa?
    Ci sono delle sazioni da pagare?

    Grazie
    Saluti
    Antonella

    • Marco R. (Borsatrader)
      Marco R. (Borsatrader)

      Assolutamente no, per beneficiare nuovamente delle agevolazioni prima casa devi prima vendere quella attuale.

  25. Avatar
    ALESSIA

    Salve,
    in riferimento alla “Ri-vendita della prima casa prima di 5 anni riacquistando entro 1 anno” l’articolo, cito testualmente scrive “Il termine per eleggerlo a propria abitazione principale è un anno dalla data del rogito”.
    Tuttavia ci sono pareri discordanti. Di seguto ciò che ho trovato:
    Termine entro il quale l’immobile riacquistato deve essere adibito ad
    abitazione principale
    Sul punto si ritiene di concordare con la risoluzione n. 192/E (21) che afferma:
    “La lettera della legge, OMISSIS……..

    Pertanto parla di “entro tre anni”.

    Grazie!

    • Marco R. (Borsatrader)
      Marco R. (Borsatrader)

      Ho omesso la citazione per brevità, ma la sostanza è interessante. In effetti il termine perentorio è quello del riacquisto dell’immobile, ovvero un anno, ma per eleggere la residenza potrebbe esserci maggiore flessibilità: quella che viene citata è una interpretazione condivisibile, essendo quella già in uso per altri casi simili, ad esempio il termine non fissato per legge per poter togliere residenza dal comune ove si ha acquistato una abitazione principale. Ho aggiunto l’informazione all’articolo.

  26. Avatar
    Nicola

    Buongiorno,
    Non riesco a vendere l’appartamento in co-proprietà con mia moglie dove abbiamo usufruito agevolazioni prima casa. Dobbiamo rogitare al più presto la casa nuova (già pronta) acquistandola dal costruttore con iva agevolata al 4%. C’è un sistema indolore per potere mantenere le agevolazioni prima casa sul nuovo immobile? Entro quanto tempo devo vendere immobile vecchio dopo rogito immobile nuovo senza perdere le agevolazioni? Grazie infinite.

    • Marco R. (Borsatrader)
      Marco R. (Borsatrader)

      Fai attenzione, il tuo appartamento deve essere venduto PRIMA del rogito del nuovo pena la non applicabilità delle agevolazioni prima casa. Come risorsa estrema valuta la vendita della metà di un coniuge all’altro e l’acquisto da parte dell’altro coniuge del nuovo immobile (evita assolutamente la donazione pena la non rivedibilità!!). Non è una procedura banale ne’ economica, ma potrebbe essere l’unica alternativa.

  27. Avatar
    Gilberto

    Salve,
    Avrei bisogno di un chiarimento: io 3,5 anni fa ho acquistato un appartamento con agevolazione di prima casa. Ora però sono intenzionato a costruirmi una nuova casa e vendere l’appartamento acquistato 3,5 anni fa. Può diventare prima casa questa mia nuova abitazione? è però praticamente impossibile vendere l’appartamento ed entro un anno avere già la residenza nella nuova abitazione. Ci sono altri tipi di soluzioni?

    • Marco R. (Borsatrader)
      Marco R. (Borsatrader)

      No, purtroppo che io sappia non ci sono deroghe per questo caso.

  28. Avatar
    enrico

    A dicembre 2008 ho acquistato casa (con agevolazioni prima casa) con mia moglie, 50% a testa. Mia moglie ha deciso di comprare, appena saranno trascorsi i 5 anni, una nuova casa. Per acquistarla con le agevolazioni prima casa è sufficiente che lei venda a me il suo 50% della casa acquistata insieme nel 2008? Non è che l’agenzia delle entrate può contestare in qualche modi tale vendita tra me e mia moglie? Grazie, enrico.

    • Marco R. (Borsatrader)
      Marco R. (Borsatrader)

      Se siete in separazione di beni non ci saranno problemi.

  29. Avatar
    Lanfranco Antoniozzi

    Salve.
    Mia figlia avrà in assegnazione un immobile da una cooperativa a costo quasi nullo.
    L’obiettivo è quello di rivenderlo ad un valore molto superiore. Se si acquisisse come prima casa, usufruendo dei benefici previsti, quale potrebbe essere una via per non pagare la plusvalenza ?
    Se mia figlia riacquistasse un immobile, che in questo caso sarebbe in comune diverso, e vi trasferisse la residenza entro un anno, eviterebbe di dover pagare la plusvalenza ?

    • Marco R. (Borsatrader)
      Marco R. (Borsatrader)

      La tassazione sulla plusvalenza deve comunque essere pagata, se si vende prima di 5 anni dall’acquisto come prima casa.
      Poi c’è comunque da riacquistare entro 1 anno una casa dove prendere residenza, per non perdere anche i benefici di imposte prima casa pagati al momento dell’acquisto (in questo caso sembrerebbe comunque il problema minore, dato il costo basso).

  30. Avatar
    Davide

    Buongiorno, io ho acquistato casa a Maggio 2007 con un mutuo prima casa mettendo a Giugno dello stesso anno la residenza, a Giugno del 2011 ho venduto la casa e ho spostato la residenza, per cui dovrei essere fuori dalla plus-valenza ma a rischio pagamento delle differenze di imposte per la prima casa ? Inoltre contando dal 2011 quanto tempo ha l’Agenzia delle entrate per comunicarmi la eventuale sanzione ?
    Grazie

    • Marco R. (Borsatrader)
      Marco R. (Borsatrader)

      Si, sei decisamente a rischio per 5 anni dalla data della vendita.

  31. Avatar
    davide

    Ho acquistato la prima casa nel 1994 l’ho rivenduta quest’anno per comprare un’altra prima casa…. posso usufruire ancora del credito d’imposta?

    • Marco R. (Borsatrader)
      Marco R. (Borsatrader)

      SI, entro 12 mesi dalla vendita

  32. Avatar
    alessandro

    Venduta la prima casa, dovrei acquistare sempre un immobile come prima casa entro un anno.
    Per acquisto si intende rogito notarile, o anche preliminare registrato con il costruttore, e poi il rogito dopo pochi mesi?
    Grazie

    • Marco R. (Borsatrader)
      Marco R. (Borsatrader)

      No, è necessario il rogito entro 12 mesi.

  33. Avatar
    Giuseppe

    Vorrei riacquistare una nuova casa locata entro un anno dalla vendita della mia prima casa. Premetto che ho già usufruito delle agevolazioni prima casa e che venderei dopo i fatidici 5 anni dall’acquisto. Posso usufruire dei benefici prima casa anche se non riuscirò ad abitarci (essendo locata e liberbile solo fra 3 anni)? Preciso che risiedo nello stesso comune in cui comprerò l’altra casa che utilizzerò appena si libera come propria abitazione. Grazie

    • Marco R. (Borsatrader)
      Marco R. (Borsatrader)

      Essendo gia trascorsi 5 anni dall’acquisto puoi tranquillamente rivendere l’immobile senza pericolo di sanzioni ed essere così libero di comprare un’altra prima casa, con l’unica avvertenza di avere residenza nel comune entro 18 mesi. Potrai spostare la residenza senza fretta, ricordando però che nel frattempo pagherai IMU come una seconda casa e che non potrai detrarre gli interessi passivi del mutuo (per sempre) se non vi trasferisce residenza entro 12 mesi.

  34. Avatar
    Riccardo

    Gentile esperto,

    mia moglie ha venduto la prima casa entro i 5 anni (esattamente ad agosto 2010 quando i 5 anni scadevano a novembre 2010) ed ha riacquistato a gennaio 2012 esattamente entro 18 mesi dalla vendita. Ora è arrivata la cartella esattoriale per la differenza Iva (6%). Possiamo fare ricorso?

    • Marco R. (Borsatrader)
      Marco R. (Borsatrader)

      Purtroppo siete in torto, essendo il termine per il riacquisto 12 mesi e non 18…

  35. Avatar
    Davide

    Volevo chiedere all esperto un chiarimento sulla mia situazione. Ho comprato casa a novembre 2012 e questi giorni rimettendola in vendita un acquirente interessato mi ha proposto un offerta! Usufruendo di acquisto prima casa preciso di aver pagato l immobile 85mila euro e questo signore mi ha offerto 95, io accettando l offerta e decidendo di non comprare nulla entro l anno quanto andrei a pagare di plusvalenza tasse e quant altro in questo caso. Ringrazio per l attenzione.

    • Marco R. (Borsatrader)
      Marco R. (Borsatrader)

      Circa il 7% di 85mila euro più interessi e mora e inoltre la plusvalenza su 10mila euro.

  36. Avatar
    giusi

    avrei qualche domanda da fare,ho acquistato casa nel 2006 e ho usufruito dell’agevolazione prima casa,tale immobile è stata rivenduto nel 2011(a pochi mesi dalla scadenza dei 5 anni).il notaio non ha trattenuto nessuna cifra per coprire eventuali more da pagare.
    io e il mio ex marito abbiamo deciso di autodenunciarci all’agenzia delle entrate a febbraio 2013,nessuno dei due ha acquistato casa in questo periodo.
    quello che vorrei sapere è:
    -quanto dovrò pagare di mora?
    -gli interessi partono dal giorno del mio acquisto(2006)o dal rogito di vendita (2011)
    -come posso velocizzare la pratica di pagamento in modo da non aumentare gli interessi?
    -questa pratica può andare in prescrizione?se si dopo quanto anni?
    -quale calcolo si deve fare per capire quanto andrò a pagare? (la casa è costata 144000 euro)
    la ringrazio con anticipo.

    • Marco R. (Borsatrader)
      Marco R. (Borsatrader)

      Puoi trovare la maggior parte delle risposte nel nostro articolo qui sopra. Gli interessi partono dal giorno del rogito, la mora invece è notevolmente ridotta se paghi subito dopo aver ricevuto la contestazione (60 giorni se non sbaglio).
      Fai il calcolo valutando una differenza di circa il 7% del prezzo di acquisto più interessi e una piccola quota di mora.

  37. Avatar
    massimiliano

    Buonasera, ad aprile 2009 ho acquistqto con mutuo usufruendo delle agevolazioni prima casa.
    Mia moglie entro il 12 giugno a sua volta deve ricomprare per non pagare la mora per aver venduto una prima casa entro i 5 anni.
    Se le vendo il 50% della mia prima casa lei si salva, ma io perdo le agevolazioni del 2009?
    Se si su quanto viene calcolata la mora (100% o 50%) ? ed il mutuo?
    Grazie

    • Marco R. (Borsatrader)
      Marco R. (Borsatrader)

      E’ proprio così, tu avrai sanzioni relative al 50%.

  38. Avatar
    Antonio

    Vorrei una informazione!se acquisto una casa usufruendo dei benefici previsti per “la prima casa” a 130000 euro qualora dovessi decidere di vendere dopo 5 anni per acquistare un nuovo immobile al costo di 220000 euro affinché possa nuovamente usufruire dei benefici “prima casa” dopo aver preso residenza nel nuovo immobile entrò 12 mesi;

    mi chiedevo se le agevolazioni per il mutuo prima casa decadono?o vengono riviste??e soprattutto vorrei capire quanto mi costerebbe orientativamente in termini economici il vendere a 130000 euro per acquistare a 220000 euro? Grazie mille

    • Marco R. (Borsatrader)
      Marco R. (Borsatrader)

      Al momento che vendi dovrai estinguere il mutuo, per poi stipularne un altro sulla nuova, entrambi possono essere mutuo prima casa. Per quanto riguarda i “costi”, applicherai sempre le aliquote prima casa, ma con una agevolazione per il secondo acquisto: beneficerai infatti di un credito di imposta pari alle imposte versate per il primo immobile, ovvero pagherai imposte sull’acquisto solo sulla parte eccedente 130.000 euro, ovvero su 90.000 euro.

  39. Avatar
    mario

    salve a tutti io ho appena venduto una casa di mia proprieta tramite un agenzia , dalla vendita ad oggi è appena passato un mese , per caso su internet trovo che sempre la stessa agenzia ha rimesso in vendita di nuovo la casa in questione ,premetto che chi la comprata era un privato , ma si può fare? premetto che mi sono sentita al quanto presa in giro e poi a me avevano detto che più di un certo prezzo non poteva essere venduta mentre ora il prezzo è più alto. grazie

    • Marco R. (Borsatrader)
      Marco R. (Borsatrader)

      Certo che si può fare. Come puoi leggere, si possono avere problemi di tassazione della plusvalenza qualora venga acquistata come prima casa e rivenduta prima di 5 anni, ma anche in questo caso è possibile specularci sopra.

      Certo che, se così fosse, il comportamento della tua agenzia sarebbe davvero poco serio…

  40. Avatar
    simone

    Buonasera, nel 2009 ho acquistato la casa dei miei genitori in regime di separazione, ora mia moglie ha acquistato un terreno con su una casa colonica con le agevolazioni prima casa, ora voglio vendere la casa che ho acquistato nel 2009 e siccome non sono passati i cinque anni, vado incontro a sanzioni?
    Grazie e saluti

    • Marco R. (Borsatrader)
      Marco R. (Borsatrader)

      Se hai acquistato come prima casa, si, vai incontro a sanzioni…. leggi bene il nostro approfondimento qui sopra.

  41. Avatar
    Andrea

    buonasera , ho venduto una prima casa prima dei 5 anni il 29 Maggio 2012; dopo una serie di valutazioni ho deciso di non riacquistare un altra . Il notaio a in conto deposito circa 10.000 euro. So che a fine 2012 la legge non prevede piu sanzioni del 30% sulla differenza dell’iva ; chiedo visto che siamo al 5 Maggio a chi mi devo rivolgere per versare il debito d’IVA? devo aspettare di ricevere qualcosa dall’agenzia delle entrate dopo il 29 Maggio 2013 o posso esaurire fin da subito il mio debito? la cifra del notaio come e quando mi viene restituita ?

    grazie

    cordiali saluti

    • Marco R. (Borsatrader)
      Marco R. (Borsatrader)

      Attendi la cartella dell’Agenzia delle Entrate. La sanzione del 30% non viene applicata se paghi subito, come certamente farai. La cifra del notaio… falla usare per pagare la sanzione.

  42. Avatar
    Andrea D.

    Salve ho un quesito. Provo a spiegare velocemente la situazione. Ho acquistato a fine novembre 2012 quindi circa 6 mesi fa un appartamento con mutuo all’80% (appartamento 131.000,la banca mi ha concesso 104.800) e ed abitazione principale. Per cause inaspettate dovrò trasferirmi e quindi vorrei rivendere la casa non potendo mettere in affitto perché non si può. Ho trovato già una casa da acquistare il suo costo in questo caso è di 125.000. Nel momento in cui comunico alla banca questa cosa si estingue il mutuo e se ne può riaccendere un altro da subito? Cioè deve esserci di nuovo un perito che valuta il nuovo immobile e tutto l’iter burocratico? Soprattutto i costi per l’estinzione del mutuo sarebbero esorbitanti? Sapreste darmi qualche consiglio su come muovermi con la banca? C’è da dire che ci è stato concesso un mutuo a 30 anni con part_time indeterminato,full time determinato in scadenza di contratto e un garante esterno pensionato. Ora siamo due full time a tempo indeterminato. Grazie mille

    • Marco R. (Borsatrader)
      Marco R. (Borsatrader)

      Ti confermo che dovrai rifare tutto l’iter e che sarà anche ben più complesso, dovendo calibrare i tempi di estinzione (adesso senza costi) e riaccensione del nuovo mutuo… cerca di predisporre il tutto con largo anticipo.

  43. Avatar
    Matteo

    Salve…ho un dubbio atroce…nel 2006 io e mia moglie, in comunione dei beni, abbiamo stipulato un atto di mutuo per costruzione prima casa, alla fine dello stesso anno circa abbiamo iscritto la nostra residenza in quella casa anche senza avere la fine lavori, ma vivendoci effettivamente, questa ci è stata consegnata a dicembre 2011…mese in cui abbiamo venduto la casa. Nel luglio 2012 abbiamo riaquistato trmite atto di mutuo una nuova abitazione adibita sempre come prima casa…la mia domanda è dbbiamo aspettarci delle sanzioni da parte dell’agenzia delle entrate o siamo in regola????
    grazie

    • Marco R. (Borsatrader)
      Marco R. (Borsatrader)

      Sembra in regola, a patto che tu e tua moglie abbiate preso residenza nella nuova prima casa (deve essere la vostra abitazione principale).

  44. Avatar
    Paolo

    Salve,
    con mia moglie (essendo in comunione di beni) stiamo acquistando un appartamento da costruttore e vorremmo sfruttare l’opportunita dell’ iva al 4% come prima casa.
    Mia moglie ha ricevuto circa 3 anni fa in Donazione dai genitori un altro appartamento sul quale sussiste usufrutto degli stessi. Tale donazione e’ stata fatta usufruendo delle riduzioni derivanti da prima casa. Precisando che i due immobili si trovano in comuni diversi e che io e mia moglia siamo residenti esteri iscritti all’AIRE, mi sarebbe utile chiarire se sussistono ancora le condizioni per usufruire delle agevolazioni prima casa e sotto quale forma.
    Grazie.

    • Marco R. (Borsatrader)
      Marco R. (Borsatrader)

      Avete i requisiti per la prima casa, l’altro immobile non preclude la possibilità, tuttavia dovrete trasferire la vostra residenza nel comune della prima casa per poter confermare le agevolazioni.

  45. Avatar
    Laura

    Buonasera, avrei il seguente quesito da porle:
    ho rivenduto la casa prima dei cinque anni per cause di forza maggiore. In particolare la banca mi ha concesso un mutuo non potendomelo concedere e mi ha costretto a rivendere l’immobile (entro i cinque anni) e trasferire il mutuo a mio figlio (che è a carico mio) pur di correggere il suo errore.
    Ora mi è arrivata l’avviso di accertamento a rettifica di quanto pagato con l’agevolazione.
    Essendo una causa di forza maggiore ed avendo venduto a mio figlio (a carico mio) perchè son stato costretto, esiste qualche sentenza a mio favore?
    Inoltre l’avviso di accertamento mi è arrivato 3 anni e mezzo dopo la stipula dell’atto di vendita a mio figlio, in questo caso l’avviso di liquidazione doveva essermi notificato entro il termine dei tre anni o entro altro termine?
    Grazie

    • Marco R. (Borsatrader)
      Marco R. (Borsatrader)

      Temo che la forza maggiore in questo caso sia un pò debole da far valere. Chiedi aiuto ad un avvocato.

  46. Avatar
    Ornella

    Buongiorno avrei un quesito,
    sto vendendo la mia abitazione sulla quale ho usufruito delle agevolazioni acquisto prima casa per acquistarne una nuova.
    Tre anni fa ho ereditato una appartamento che detengo al 100% e che si trova nello stesso comune dell’immobile che sto per acquistare ma nel quale non vivo perchè l’ho concesso in uso alla moglie di mio fratello che vi ha stabilito da tre anni la residenza.
    Posso usufruire delle agevolazioni prima casa sull’immobile che sto per acquistare?
    Grazie
    Cordiali Saluti

    • Marco R. (Borsatrader)
      Marco R. (Borsatrader)

      Ciao, purtroppo no, puoi usufruirne solo in un altro comune.

  47. Avatar
    Massimiliano

    Salve, ho venduto la prima casa nel settembre 2012 e riacquistato un altra, sempre prima casa, nel gennaio 2013. Avendo acquistato in entrambi i casi da costruttore ho pagato l’IVA. Per cui nel secondo acquisto non ho potuto portare in detrazione la vecchia iva, andando cosi in credito d’imposta come riportatomi in atto. La mia domanda è: Posso vantare questo credito giá con questa dichiarazione dei redditi 2012, o dovrò aspettare il prossimo anno? Da quanto letto sulle istruzioni del 730 a pagina 55 uno dei requisiti riportati per ottenere il credito riporta questo:
    “l’immobile è stato acquistato usufruendo delle agevolazioni prima casa, nel periodo compreso tra il 1° gennaio 2012 e la data di presentazione della dichiarazione” . Per cui io la interpreto che posso riportarla in questa che sto compilando. Potrebbe gentilmente togliermi questo dubbio? La ringrazio Massimiliano

    • Marco R. (Borsatrader)
      Marco R. (Borsatrader)

      Sembra proprio che tu possa, ma per sicurezza fatti aiutare dal tuo commercialista o da un CAF nella compilazione.

  48. Avatar
    giulia

    salve, io e mio marito circa quattro mesi fa -gennaio 2013- abbiamo acquistato una prima casa usufruendo delle agevolazioni prima casa. Non abbiamo ancora trasferito la residenza e per diversi motivi non diventerà quella la nostra prima casa. Ora dovremmo acquistare un’altra casa e vorrei sapere se dobbiamo per forza vendere questa casa per poter usufruire di nuovo delle agevolazioni oppure se ridando indietro la differenza delle tasse potremmo tenere la casa attuale come seconda casa e comprarne una nuova con le agevolazioni.
    Spero di essermi spiegata bene! grazie

    • Marco R. (Borsatrader)
      Marco R. (Borsatrader)

      Essendo trascorsi solo 4 mesi ritengo che potete effettuare un ravvedimento operoso, ma fate presto e chiedete l’aiuto di un esperto (in primis, il notaio che ha seguito l’atto).

  49. Avatar
    PAOLO

    Buongiorno volevo la seguente informazione ho venduto la mia prima casa intestata interamente a me prima dei 5 anni è una casa acquista dal costruttore quindi con Iva e sarebbe un salasso d’imposte volevo chiederVi se riacquisto il 50% della casa della mia ragazza e ci strasferisco la residenza sono salvo oppure potrebbero chiedermi il reintegro dell’altro 50% mancante sulla casa che era intestata completamente me?
    Vi ringrazio in anticipo

    • Marco R. (Borsatrader)
      Marco R. (Borsatrader)

      E’ sufficiente.

  50. Avatar
    bruna

    Salve ho appena venduto casa prima dei 5 anni per comprarne un’altra in un altro comune con il mio compagno (posso comprarne anche il 10%???) e so di avere 12 mesi per fare questo…..ma mi chiedevo intanto la residenza dove la metto????????

    grazie
    bruna

    • Marco R. (Borsatrader)
      Marco R. (Borsatrader)

      Il 10% ti espone a rischi, meglio secondo me almeno 33%. La residenza la devi dichiarare…. laddove è!!

  51. Avatar
    Luca

    Salve,
    io e mia moglie acquistammo una prima casa al 50% in regime di separazione dei beni più di cinque anni or sono godendo delle agevolazioni. Lo scorso mese di maggio mia moglie mi ha donato il suo 50% e si è iscritta in una cooperativa edilizia, non agevolata, per acquistare una nuova prima casa (in un comune diverso) nella quale trasferirà la residenza (e la dimora). L’acquisto avverrà con iva agevolata al 4%, quindi compensabile con l’imposta di registro pagata sul 50% della prima casa donata. Nel frattempo sono stati versati oltre 120mila euro per i SAL e la cooperativa ha assegnato/consegnato la casa in custodia. Purtroppo, nonostante tante promesse, per vincoli burocratici, probabilmente non si riuscirà a stipulare l’atto di vendita entro il prossimo maggio. Esiste una qualche procedura che ci permetta di recuperare comunque il credito d’imposta anche passati 12 mesi? Eventualmente anche facendo sottoscrivere dalla cooperativa un qualche documento che giustifica il trascorrere del tempo. Inoltre, essendo le due prime case in comuni diversi, pagano entrambe l’IMU agevolata? Grazie mille.

    • Marco R. (Borsatrader)
      Marco R. (Borsatrader)

      Provate a far valere la forza maggiore, ma sarà dura. Chiedete aiuto ad un legale esperto di queste pratiche.
      Entrambe potranno beneficiare di IMU agevolata se i due coniugi avranno residenze e domicili disgiunti, ognuno nell’immobile di sua proprietà.

  52. Avatar
    Antonio

    Buongiorno, io in seguito a separazione coniugale dello scorso anno ho donato ai miei due figli minori la precedente abitazione concedendo l’usufrutto alla mia ex moglie e ho a dicembre dello scorso anno riacquistato una nuova abitazione “prima casa”. All’atto della stipula del rogito della nuova prima casa il notaio ha aggiunto in calce al rogito il diritto al recupero del credito d’imposta per l’acquisto della precedente abitazione. La mia domanda è…in questo caso è possibile recuperare l’imposta precedente e se sì, essendo passati un bel pò di anni (1998) come calcolare l’ammontare della somma da recuperare sulla vecchia imposta?
    Ringrazio anticipatamente per l’eventuale risposta
    Cordiali saluti

    • Marco R. (Borsatrader)
      Marco R. (Borsatrader)

      Direi che non è possibile, dato che la proprietà (nuda) rimane la tua…

  53. Avatar
    claudia

    Buongiorno, mio figlio ha acquistato il 50% dell’appartamento della sua ex compagna(prima casa)
    Ci sorge un dubbio, se la ragazza non paga le sanzioni all’Agenzia delle Entrate in quanto ha perso le agevolazioni per il riacquisto entro i 12 mesi di un’altro appartamento, l’agenzia delle entrate può riavvalersi su di lui.

    • Marco R. (Borsatrader)
      Marco R. (Borsatrader)

      I tuoi timori sono fondati, lo Stato potrebbe rivalersi sull’immobile. Proprio per questo motivo solitamente il notaio trattiene una quota pari alla differenza tra prima e seconda casa dalle spettanze del venditore che abbia venduto una prima casa prima di 5 anni, in modo da tutelare l’acquirente. Sentite cosa ne pensa il notaio che ha fatto il vostro atto.

  54. Avatar
    marco

    Buongiorno,
    ho acquistato in comproprietà al 50% un immobile nel settembre 2011 e nel gennaio 2013 ho venduto la mia quota alla mia ex compagna dopo che ci siamo lasciati, quindi prima dei 5 anni.
    Ora io, in quanto ho venduto, devo pagare penali e differenza iva all’Agenzia delle entrate.
    Volevo sapere quali possono essere le SOLUZIONI PER NON PAGARE le sanzioni e iva e come RECUPERARE IL CREDITO DI IMPOSTA:
    1. Se acquistassi una percentuale dell immobile di mia mamma? in che percentuale minima? in questo caso bisogna fare un atto di acquisto in cui devo liquidare la mia quota?
    E per la residenza dell immobile che deve essere adibito ad abitazione principale? Io sono gia residente li…Per quanto tempo dovrei mantenere la residenza ad abitazione principale per non riperdere le agevolazioni prima casa?
    2. Se mia mamma invece mi donasse una quota o tutto l’immobile di sua proprietà?
    3.E’ appena deceduto mio padre, proprietario al 50% dell immobile di cui sopra, e non abbiamo ancora provveduto a sistemare le pratiche di successione. Con la successione di una quota(la mia legittima) o di tutto l immobile, posso assolvere aquesti debiti con l agenzia delle entrate e non pagare nulla avendo ereditato comunque un immobile che diventa di mia proprietà o in parte? oppure per forza l’acquisto deve essere a titolo oneroso, escludendosi anche il punto n. 2?
    Ringrazio in anticipo per la disponibilità, sperando di trovare risposta a tutti i miei dubbi.
    Grazie, Marco

    • Avatar
      marco

      In risposta al suo commento del 17.04, le porgo ulteriori chiarimenti.
      – problema della residenza: si crea dal momento in cui esempio oggi eredito o acquisto un quota dell’appartamento di mia madre e dopo un anno dovrò andare a vivere nella casa che comprerò e dove andrò a vivere….nessuna alternativa? non perdo comunque i benefici?

      -Un altro problema che si crea è quello della prima e seconda casa. Se io ereditassi tutta o una quota dell’immobile dei miei genitori per successione (mio padre è appena deceduto) e non pagherei cosi le sanzioni e differenza iva all’agenzia delle entrate per la vandita del mio precedente immobile prima dei cinque anni, mi troverei a pagare l’iva della mia prossima casa per seconda casa e quindi al 10%, avendo ereditato l immobile? Quindi si crea la situazione che risparmio ora nel non pagare il mio debito all agenzia delle entrate, ma pagherò dopo maggiore iva sulla prossima casa che diventerà per seconda? E’ cosi o funziona diversamente?

      – rispetto alla sentenza a cui fa riferimento riesce a fornirmi almeno indicazioni su dove posso trovarla?

      Grazie molte.
      Marco

    • Avatar
      marco

      Stabilirsi ad abitazione principale significa che io vi prenda la residenza?
      E se la residenza ce l ho gia come in questo caso?
      Ma per quanto tempo minimo devo mantenerla per non riperedere le agevolazioni, considerando che in futuro potrei acquistare un altro mio immobile dove andrò ad abitare?
      Mi indicherebbe cortesemente il numero della sentenza a cui fa riferimento?…cosi per avere un riferimento concreto e dimostrabile all’Agenzia dell’Entrate che non mi sembrava troppo convinta della fattibilità di questa ipotesi….
      Grazie mille.
      Marco

      • Marco R. (Borsatrader)
        Marco R. (Borsatrader)

        Si, certo la residenza identifica l’abitazione principale. Se ce la hai già, tanto meglio! Il mantenimento è un altro piccolo mistero, per avere la certezza assoluta sono 4 anni e mezzo, ma non è vero che se la si sposta prima si perdono le agevolazioni…. in tal caso si potrebbe essere costretti a spiegare le proprie ragioni e le interpretazioni del caso sono spesso diverse. Il riferimento normativo non l’ho sottomano.

    • Marco R. (Borsatrader)
      Marco R. (Borsatrader)

      Il riacquisto di un immobile va bene anche per donazione o successione, l’importante è che la quota sia sufficiente a stabilirvi una abitazione principale. Così dice una sentenza che tuttavia non specifica il minimo di percentuale. 50% ma anche 33% direi che va bene, 1-5% sicuramente no.

  55. Avatar
    Alessandro

    Buona sera e grazie per l’attenzione,
    avrei due domande sul credito d imposta , se passano PIU’ di 5 anni dall’acquisto della prima casa e si vende per ricomprarne un altra (sempre prima casa) si ha diritto al credito d’imposta?? O vale solo per chi vende prima dei cinque anni e ricompra in un anno? Inoltre la casa che sto acquistando è direttamente dal costruttore ma e vero che dopo un tot di anni (chi dice 4 chi dice 5) si paga l’imposta di registro al 3% anzichè l’ IVA al 4%? La casa è stata ultimata nel 2009.
    Grazie per la risposta.

    • Marco R. (Borsatrader)
      Marco R. (Borsatrader)

      Ti confermo che il credito di imposta vele per tutti.
      Ti confermo che trascorsi 4 anni dall’ultimazione dei lavori al posto dell’IVA al 4% più imposta di registro fissa di 168 euro, si paga imposta di registro al 3% e nessuna iva.

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    Lanfranco Antoniozzi

    A mia figlia verrà rogitato un immobile a valore catastale usufruendo dei benefici prima casa.
    Trasferirà la residenza e farà l’allaccio delle utenze, nettezza urbana a suo nome per un periodo di circa due tre mesi. Dopo tale periodo l’immobile sarà ceduto per un importo superiore a quanto dichiarato (valore catastale) senza riacquisto entro un anno.
    E’ possibile in questo caso evitare il pagamento della plusvalenza anche se il tempo intercorso fra aqcuisto e cessione è stato così breve ?

    • Marco R. (Borsatrader)
      Marco R. (Borsatrader)

      No, anzi, proprio perchè è così breve sarà dovuta la plusvalenza. Non solo: dovrà anche restituire le agevolazioni prima casa se non riacquista una abitazione principale entro un anno.

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    Marco Bernardini

    Buongiorno,
    Riformulo il post :
    non trovando da vendere il mio appartamento(prima casa) e volendo acquistare un nuovo appartamento, la situazione e’ questa :
    – io e mia moglie in separazione dei beni siamo proprietari dell’appartamento A (70% io e 30% mia moglie) acquistato da più di 5 anni come prima casa;
    – mia moglie venderebbe a me il totale della sua quota del 30 % quindi io rimarrei unico intestatario della casa A;
    – mia moglie acquisterebbe il 100% della casa B come prima casa e vi prenderebbe la residenza;
    – quando io venderò la casa A, acquisterei da mia moglie il 70 % della casa B come prima casa e vi prenderei la residenza.
    Domande :
    – Sarebbe una ipotesi fattibile tra moglie e marito con due prime case nello stesso comune ?
    – Quando mia moglie mi vendera’ il 70% dell’appartamento B, e non riacquisterà nulla nell’anno seguente, perdera’ i benefici prima casa se non sono trascorsi i 5 anni o se e’ solo una quota no ?
    Grazie in anticipo

    • Marco R. (Borsatrader)
      Marco R. (Borsatrader)

      Adesso è più chiaro, però ribadisco a tutti che è meglio inserire le domande nel forum, dove vengono catalogate meglio.

      La vendita della quota di tua moglie a te è senza dubbio il sistema migliore per svincolare almeno lei e poter acquistare una nuova prima casa. Il successivo riacquisto del 70% da parte tua è invece più problematico, proprio per la perdita delle agevolazioni avute da tua moglie. Lei le perderà sul 70% che rivende e le manterrà sul suo 30%. Inoltre, nella fase transitoria in cui avrete entrambi gli immobili, uno solo potrà pagare IMU agevolata. Questo, sommato ai costi notarile e al problema della rivendita mi fa pensare che non sia la soluzione giusta. Molto più semplice sarebbe se decideste di mantenere la casa intestata al 100% a tua moglie (almeno per i primi 5 anni!).

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    Roberto52

    salve
    mia moglie ed io (in regime di separazione dei beni) siamo entrambi proprietari di una prima casa (acquistate negli anni 80 con le relative agevolazioni) nell’attuale comune di residenza
    vorremmo trasferirci nel comune dove si è sposata nostra figlia, vendendo uno (o entrambi, auspicabilmente) i nostri appartamenti e riacquistando nel nuovo comune in cui trasferiremo la nostra residenza
    vorrei capire se possiamo usufruire di qualche agevolazione sia qualora comprassimo un nuovo da un costruttore, sia un usato da un privato
    inoltre, se vendiamo solo uno degli appartamenti, quale situazione si verifica?
    grazie

    • Marco R. (Borsatrader)
      Marco R. (Borsatrader)

      Chi di voi due vende, ha diritto alle agevolazioni prima casa per il nuovo immobile. Essendo in separazione di beni, non vi “ostacolate” a vicenda.. Se vendete entrambi, ne avete diritto entrambi.

  59. Avatar
    Pierangelo

    Buongiorno,
    ho messo in vendita la mia prima casa avendo già sottoscritto una promessa di acquisto (entro settembre) di un’altra abitazione più grande.

    E’ probabile che io non riesca a vendere entro settembre.

    Posso comunque acquistare con i vantaggi prima casa se l’attuale la vendo entro un certo periodo?

    Grazie!

    • Marco R. (Borsatrader)
      Marco R. (Borsatrader)

      Assolutamente no, devi prima vendere (rogito) e poi fare il rogito di acquisto della nuova prima casa.

  60. Avatar
    DanieleF

    Buongiorno,
    vorrei rivendere la prima casa pagata 300.000 più 12.000 di IVA prima dei cinque anni. Entrò un anno andrei a vivere e risiedere nello stesso comune in una casa di mio suocero del valore di 500.000 dove il 70% passerebbe a mia moglie come lascito e il 30% verrebbe intestato a me pagando quindi 150.000.
    Domande:
    – vado a perdere le agevolazioni prima casa?
    – oppure risulterebbe un credito di imposta a mio favore pari al 4% di 150.000 (6.000)?
    – sul riacquisto dovremo considerare il 4% solo sulla mia quota o anche sul lascito di mia moglie?
    Grazie

    • Marco R. (Borsatrader)
      Marco R. (Borsatrader)

      Il 30% di quota di riacquisto è sufficiente per te per non perdere le agevolazioni avute sulla prima casa, ma è fondamentale che l’atto venga fatto entro un anno dalla vendita della prima casa. Il credito di imposta in eccesso andrà perduto e non sarà utilizzabile da tua moglie.

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