Cosa è e quali sono i pro e i contro del piano di ammortamento alla Francese con quota capitale fissa, usato da MPS Protezione e altri mutui?
Il piano di ammortamento alla Francese con quota capitale fissa - Pag.2
Ammortamento con quota capitale fissa: cosa c'è da sapere
Complimenti per quello che fai!!!
Potresti farmi un rapido calcolo su questa surroga:
– Importo del mutuo: (capitale residuo) 123.885
– Durata del mutuo 30 anni
– Frequenza delle rate mensile
– Tasso Variabile: 2,90% (Euribor 1M + 2,10%) CAP tasso massimo: 5,70%
Attualmente con un mutuo al tasso fisso del 5,61% pago €747,12 al mese.
Di quanto sarebbe la rata massima se da subito arrivassi al CAP 5.5?
Grazie
Roberto: rata iniziale 830 euro con euribor 1 mese a 0,80% e massima 1.355 euro.
Il mutuo sembra in linea con le proposte di mercato di mutui cap.
scusate..non ci sto proprio!!
chiedo un mutuo prima casa per 210000 euro..
la prima verifica di fattibilità è andata bene, devo inviare i documenti
(BPM è anche una banca on line)
in fine come vi sembra come prodotto se lo conoscete?
Roberto: manca qualche dato!
Buonasera colgo l’occasione per farvi una richiesta..
Considerando che webank mi ha offerto un variabile con cap al 5.50 indicizzato BCE con spread 1.70 per 30 anni con rata mensile
Potreste dirmi quale sarà la mia rata max e se sapete se il PDA è a quote fisse o no?
Marco: ti confermo la rata massima 393 euro. Ricordati che questo articolo tratta di mutui con ammortamento a quote capitale prefissate, che comporta una rata massima maggiore dell’ammortamento standard (leggi l’articolo per maggiori info). Il tuo lo è? quasi tutti i mutui con cap lo sono.
grazie, ma perchè rata massima viene 393???che calcolo hai fatto?
io ho fatto una prova su un sito e al tasso 5.50 mi viene 343.94….
Marco: rata iniziale 260 euro, massima 393 euro
Maurizio: rata iniziale 515 euro, massima 736 euro
Entrambi i calcoli sono stati fatti con euribor 1 mese a 0,80% (negli ultimi giorni è comunque sotto a questo valore)
non ci sono i tempi purtroppo….
comunque loro scaricano le resp sul notaio ma mi hanno comunque scontato le spese di istruttoria e si sono accollati le spese di perizia (in totale 450 euro a parzia lissimo risarcimento).
Mi calcoli le rate e il massimo tetto che posso raggiungere?
Riepilogo: spread 1.95 cao 5.55 richiesta 95.000 per 20anni grazie
Ecco i miei dati:
– Importo del mutuo 50.000
– Durata del mutuo 20 anni
– Frequenza delle rate mensile
– Spread 1,5
– CAP 5.5
mi potresti fare un calcolo?
grazie
cordiali saluti
Maurizio: brutta storia, purtroppo frequente. L’unico consiglio che ti posso dare è quello di fare qualche altro preventivo e metterli di nuovo a confronto.
ragazzi so che vado un pò fuori tema circa un mese fa avevo postato le indicazioni di un mio probabile mutuo dell’intesa con cap spread 1.75 cap 5.15 senza tirarvela per le lunghe il rogito era fissato per il 24 dicembre a queste condizioni (anche se purtroppo non avevo firmato nulla) la banca adducendo ritardi e problemi mi ha rinviato il mutuo l’11 gennaio ora scopro la sorpresa che le condizioni sono mutate con il nuovo mese spread 1.95 cap 5.55 mi hanno fottuto……cosa posso fare??? aiutatemi
Elena: difficile dare un giudizio su questo, comunque la differenza tra l’uno e l’altro alla fine non sarà molta.
Salve,
grazie mille della vostra risposta che purtroppo leggo solo oggi.
Confermo che la terza ipotesi, tasso fisso a 25 anni, prevede uno spread del 1.2, è l’offerta di webank.
Solo che attualmente l’irs sta risalendo, quindi se riuscissi a stipulare in gennaio chiuderei con un taeg del 4.9 circa…
Tra un fisso a 4.9 e un variabile con cap al 5.5 cosa mi consigliate?
Grazie mille!
Elena
Paola: considerato che il CAP è inferiore al suo tasso attuale, vale socuraente la pena di fare la surroga. Con i tassi attuali partirebbe dal tasso FLOOR, in 15 anni verrebbe rata iniziale 870 euro e massima 1.163.
Non me la sento di valutare la convenienza rispetto al fisso a 4,30, dipende dall’andamento dei tassi che è assolutamente non prevedibile a lungo termine.
Versare quote capitale parziali… potremmo scrivere pagine e pagine sulla convenienza o meno di questa operazione. In due parole, dobbiamo sempre considerare che il mutuo è il prestito al tasso più conveniente che possiamo stipulare, per cui è assurdo versare quote capitale per poi, ad esempio, chiedere il prestito per una auto o un televisore. Quindi, è bene mettere in estinzioni parziali solo i soldi davvero in più e che vogliamo in un certo senso investire in modo sicuro.
Buonasera, attualmente ho un mutuo a tasso fisso 5,50% stipulato 3 anni fa con la UBI per €162.000 a 30 anni, rata mensile di €958,60.
Versando annualmente delle quote di capitale, ho ridotto il mutuo a 204 rate =17 anni (la banca m permette di mantenere la rata e ridurre la durata) con una quota capitale residuo di €130.425,56.
La Carisbo mi ha proposto una surroga per il capitale residuo con il prodotto DOMUS BLOCK a 15 anni proponendomi uno spred di 1,60% se sottoscrivo una poliza vita o di 1,80% senza poliza, euribor a 1 mese, floor 2,5% e CAP massimo 5,20%. Le chiedo se, a suo parere, vale la pena fare la surroga e quale sarebbero la rata iniziale e la massima. Il consulente mi dice che per arrivare al tasso massimo sono necessari per lo meno 3/4 anni, secondo Lei è un’ipotesi sensata?
La Carisbo non mi darebbe la possibilità di ridurre la durata del mutuo nel caso versassi quote di capitale ma si ridurrebbe solo la rata. Secondo Lei, nel caso decidessi per la surroga, varrebbe la pena di versare liquidità sul mutuo?
Per una eventuale surroga con tasso fisso mi propongono un tasso 4,30% secondo Lei è più o meno conveniente rispetto al DOMUS BLOCK?
Mi scusi per la marea di domande, ma non ho affatto le idee chiare…
La ringrazio in anticipo per la sua gentile consulenza.
Saluti
Paola
Christian, grazie innanzitutto della tua analisi. Che il tasso di ingresso faccia variare il piano di ammortamento è evidente, ed è per questo che nei nostri preventivi lo specifichiamo sempre. E’ anche vero che qui si da una idea di massima, per cui gli scostamenti tra il tasso “odierno” e quello del preventivo fatto in banca, si suppone che siano minimi.
E’ esatto che un tasso di ingresso più basso comporti una rata massima maggiore, non condivido invece la tua osservazione sullo spread… se fosse vera, tutti faremmo dei mutui a tasso variabile puro con spread basso. Tutelarsi con un CAP o con un mutuo a tasso fisso da un aumento eccessivo dei tassi, è secondo me una cosa molto intelligente… certo che se poi i tassi rimangono bassi per tutta la durata del mutuo, la scelta vincente sarebbe stata un variabile con spread basso, ma non abbiamo la sfera di cristallo!!!!
Piano di ammortamento alla francese: “sola” o meno, sta di fatto che è applicato in tutti i mutui e quindi bisogna farcelo piacere… al massimo possiamo scegliere le varianti tipo quote capitale fisse, variabili oppure a durata variabile….
Buongiorno, mi permetto di dare il mio piccolo contributo dopo una settimana di passione passata a fare calcoli: per la determinazione della rata massima (e di conseguenza del capitale residuo mensile sul quale calcolare gli interessi) nel caso di mutui con CAP attenzione al TASSO di INGRESSO, che genera il flusso di quote capitali, che poi rimangono fisse per tutta la durata del finanziamento. Credo che le rate massime calcolate da admin si basino su un tasso di ingresso che deriva dalla somma di SPREAD+EURIBOR ODIERNO (cioè 0.81), mentre il TdI potrebbe essere diverso, attenzione quindi a quanto riportato sul CONTRATTO. Per esempio, nel mio caso, admin calcola una rata massima di 904 €, mentre, con un TdI pari, come da contratto Domus Block a 25 anni, a 2.5 (e non 2.81), la rata massima è sensibilmente più alta, cioè 917.23 €. Per quanto ne ho capito io un TdI più basso è più conveniente nel lungo periodo, in quanto consente di abbassare il capitale residuo più velocemente, ma genera una rata massima più alta rispetto a un TdI più alto. Alla fine della fiera credo che convenga sempre orientarsi su un prodotto che garantisca uno spread più basso possibile, al di là che sia fisso, variabile puro o variabile con CAP, fermo restando che il PIANO DI AMMORTAMENTO FRANCESE, applicato da tutte le banche, senza usare mezzi termini è una vera SOLA.
Chiedo lumi a admin sulla correttezza di quanto scritto e lo ringrazio sentitamente per l’aiuto.
Elena:
caso1: rata iniziale 929 euro, massima 1.360 circa
caso2: rata iniziale 888 euro, massima 1.400 circa
caso 3: sicuramente c’è un errore, non può essere un mutuo a tasso fisso con spread così basso!!
Tra il primo ed il secondo, io sceglierei il secondo, dando più importanza allo spread basso.
salve,
indecisione max.
proposta 1: domus block intesa sanpaolo, cap 5.4, spread 2%, mutuo 200.000 per 25 anni. (variabile a quote capitali prefissate)
vorrei capire a quanto ammonta la rata massima.
proposta 2: variabile con cap webank, cap 5,5 – spread 1,6. anche in questo caso vorrei capire la rata max nel caso di mutuo a 25 anni, e cercare di capire la convenienza della proposta 1 o 2.
proposta 3: mutuo casso fisso con webank, sempre 200.000 euro a 25 anni, spread 1.2. su questa ipotesi sono indecisa perchè dovrei stipulare a inizi febbraio e l’irs sta paurosamente risalendo…
mi date un consiglio….vi ringrazio tantissimo!
Elena
Christian: rata iniziale 618 euro, massima 904 euro
Salve, sto per sottoscrivere una surroga da mutuo fisso (6.05, 30 anni) a variabile con CAP e ammortamento predeterminato per le quote capitale.
Ho qualche difficoltà per il calcolo della rata massima, può aiutarmi?
Capitale residuo 132877.02
Spread 2 + Euribor 1 mese
CAP 5.40
Durata 25 anni
Grazie
Salve luciano,
entrambe le soluzioni portano ad un risparmio certo, in quanto anche nella peggiore delle ipotesi del mutuo protezione, avresti un tasso del 6,30%.
C’è da dire che abbiamo visto surroghe con mutui CAP ben più convenienti della tua (basta leggere i casi in questa pagina), con spread al massimo al 2% e Cap del 5,5% che sarebbe solo di poco superiore al tasso fisso del caso 1 scontato. Il consiglio è quindi quello di cercare di ottenere condizioni migliori per il mutuo protezione, oppure cercare un altro tipo di mutuo con CAP.
Salve a tutti vorrei un vostro consiglio. Ho chiesto alla mia agenzia del Monte dei Paschi di rinegoziare il mio mutuo 1 casa iniziato a marzo 2002 per 20 anni a tasso fisso del 6,36799 % per cercare di abbattere la rata mensile di E. 842,41. Il MPS. mi ha proposto due soluzioni:
1 – abbattimento del 1 % sullo spread del fisso attuale ;
2 – trasformare il mutuo attuale da fisso in mutuo protezione ovvero variabile con CAP avente le seguenti caratteristiche:
tasso interesse nominale annuo composto da parametro euribor 3 mes base 360 che non potrà superare mai la soglia del 4 % e uno spread fisso di circa 2,30% . Ad ulteriore informazione il capitale residuo del mutuo alla data attuale è di E. 81.334,95.
Grazie per ogni tipo di consiglio che mi vorrete dare.
Francesco, la tua rata iniziale sarebbe di 560 euro, la massima di 740 euro.
Estinzioni parziali fanno accorciare la durata e le rate si abbassano ma solo per la quota interessi, in virtù del minore capitale residuo.
salve.
Surrogato con INTESA in domus block con cap al 5,2 %,spread 1,8%,capitale residuo 83407 € durata mutuo 15 anni.
Vorrei sapere a quanto dovrebbe ammontare la mia rata max,tenendo conto che il domus block ha capitale prefissato?
Nel caso in cui io dovessi versare del capitale ad estinzione parziale(ad esempio € 25000),cambierebbe la rata o la durata del mutuo?
grazie.
Maurizio: come parametri è una proposta in linea con le migliori del momento, quidi se ti piace il mutuo CAP (a noi piace), procedi pure.
GRAZIE, quindi tu mi consigli di stipulare il mutuo a queste condizioni???
Maurizio: le quote capitale sono sempre in aumento, questo praticamente in ogni piano di ammortamento: questo è l’ammortamento “alla francese”. Nel caso del tuo mutuo, e di molti altri con CAP, queste quote non vengono ricalcolate con il variare dei tassi, e allora si dice che il mutuo è anche “a quote capitale fisse”.
Nel tuo caso, secondo i nostri calcoli, con euribor 1 mese di oggi pari a 0,80% hai una rata iniziale di 506 euro ed una massima teorica di oltre 700 euro, quindi molto probabilmente alla tua banca non hanno calcolato il fatto che le quote capitale si mantengono fisse.
Io però non mi spaventerei: se ad esempio tu raggiungessi il cap dopo 5 anni (ipotesi meno estrema), la rata sarebbe di 678 euro, e sempre minore man mano che si va in la con gli anni.
buona sera sto per confermare un mutuo con banca intesa “domus block”
richiesta mutuo 95000 in 20anni spred 1,75 cap 5,15.
Sono spaventato da queste notizie sul capitale predeterminato, nel piano di ammortamento che mi hanno dato la quota capitale non è fissa ma aumenta con il diminuire della quota d’interessi. In banca mi hanno confermato che la rata parte da 510 e può arrivare ad un mass di 634 posso stare tranquillo che questo massimale non si modifichi???
Giorgia: il tuo mutuo con CAP ha una rata iniziale di 418 euro e massima teorica di 612 euro.
Il primo avrebbe invece una rata costante di circa 490 euro, ma se fosse in pari anni, 25 come quello con CAP, avrebbe una rata quasi uguale a quella iniziale del mutuo con CAP.
La convenienza sta dunque tutta dalla parte del secondo mutuo, quello con CAP, in quanto con un tasso finale quasi uguale, ti tutela da un eventuale balzo dei tassi oltre il 5,4%… con l’unico problema della sostenibilità della rata massima. Se vuoi la certezza di una rata costante, prova a valutare anche altri prodotti, a tasso fisso o misto.
Salve,
ho urgente bisogno di un vostro consiglio.
Mia mamma deve fare un mutuo di 90.000 euro,
le condizioni delle banche che abbiamo preso in considerazione sono:
BAPR
tasso variabile a rata costante
durata:20anni con una possibile estenzione di 5 anni
euribor trimestrale + spread 1,75
BANCA INTESA
domus block, ovvero mutuo con cap intera durata (purtroppo non mi sono informata se la quota capitale è fissa o meno)
durata: 25 anni
euribor mensile + spread 2,00 cap 5,4
quale potrebbe essere la rata massima in questo secondo caso?
Siamo fortemente indecisi in quanto il primo ci assicura una rata sopportabile (mia mamma tra pochissimi anni andrà in pensione)
mentre il secondo sembra più conveniente perchè a paragone si dovrebbero pagare meno interessi… ho fatto una simulazione (vi prego, ditemi se può essere attendibile o meno) considerando un andamento medio dei tassi e nel primo caso, oltre i cinque anni, mi è risultata una maxi rata di 18.000 mila euro!!!:o
Qual’è quello più coveniente?
Daniel, con i tuoi dati, e inserendo un tasso del 1,04% (euribor trimestrale di oggi), hai una rata iniziale di 1.823 euro e massima di circa 2.800 euro.
In caso di raggiungimento del cap dopo 3 anni, la rata sarebbe in realtà poco inferiore al massimo teorico, solo di poche decine di euro.
Scusatemi ho scritto di fretta e non ho controllato. L’importo del mutuo è di 400.000 Euro e la durata è di 25 anni.
Grazie
Daniel, ci manca qualche dato… importo e durata!!
Buongiorno,
sono stato da Ubi Banca per un mutuo a tasso variabile con CAP a 5,50% (media Euribor 3m + 1,60 di spread) e mi pare di aver capito che il PDA sia a quote capitale fisse e vorrei capire quale rata massima dovrei andare a pagare in ipotesi in cui raggiungessi il CAP di 5,50% a partire dal terzo anno di vita del mutuo.
Grazie
Pierluigi, è sicuro che il piano di ammortamento sia diverso? Ci risulta che MPS Cap, uno dei primi prodotti del settore, sia sempre stato proposto con il piano di ammortamentio a quote capitali fisse (Si tratta comunque di un piano “alla Francese”). A meno che il suo sia uno dei primi stipulati ed abbia ancora il piano alla francese normale… le conviene verificare bene sul contratto!
Detto questo, comunque, in effetti, la convenienza a surrogare c’è… dato che sia spread che cap sono più bassi!!
Grazie infinitamente per le informazioni, avendo intenzione di surrogare nei prossimi giorni volevo sciogliere gli ultimi dubbi.
Attualmente ho un mutuo MPS variabile con cap con i seguenti parametri:
Capitale iniziale: 105000
Durata residua 18 anni (20 originari), rate mensili
Spread 1,9 + Cap 5,5
Piano di ammortamento alla francese
Sono stato attratto dai tassi e dal cap inferiori di Intesa, ma sono un pò confuso riguardo al diverso piano di ammortamento.
Secondo voi, anche se le rate iniziali sono più alte, è comunque conveniente surrogare al Domus Block di Intesa (15 o 20 anni) oppure è preferibile che mantenga il mio attuale mutuo ?
Grazie mille, saluti,
Pierluigi
Pierluigi: rata iniziale 661,00 euro, rata massima 860,00 euro
I vantaggi e gli svantaggi li abbiamo ampiamente discussi nell’articolo!!
Salve,
sono stato in filiale Intesa SanPaolo per avere informazioni sulla surroga vero un mutuo Domus Block e mi sono state proposte le seguenti condizioni:
Capitale residuo 99600
Durata 15 anni, rate mensili
Spread 1,6 + Cap 5,0
Potete gentilmente indicarmi gli importi delle rate iniziale e massima?
Quali sono secondo voi i vantaggi e gli svantaggi di questo piano di ammortamento rispetto al classico alla francese ?
Grazie, saluti,
Pierluigi
Francesco: rata iniziale 1.554 euro, rata massima 2.050 euro circa.
Ottimi CAP e Spread, molto bassi!!
Buona Sera,
sto valutando una surroga per passare ad un mutuo Domus Block di INTESA SANPAOLO alle seguenti condizioni:
Capitale 234000
Durata 15 anni
Spread 1,6
Cap 5,0
rate mensili
potete cortesemente indicarmi la rata iniziale e la massima?
Grazie
Francesco
Alessandro: ipotizzando il tasso attuale a 1 mese pari a 0,85% viene:
1o caso: rata iniziale 542 euro, massima 750 euro circa
2o caso: rata iniziale: 674 euro, massima 885 euro circa
Salve vorrei chiedere un Mutuo Domus Block a Cassa di risparmio di Firenze,
Capitale 100,000 euro
Spread 1,9%
Durata 20 anni
Mensile
CAP 5,3%
oppure stesso capitale
Durata 15 anni
Spread 1,8%
CAP 5,2%
Mensile
Per cortesia potete scrivermi rata massima ed attuale per le 2 possibilita
grazie
Alesandro
Massimo: non ti preoccupare, significa che la rata massima ha quell’importo soltanto nel caso teorico in cui i tassi vadano sopra al cap fin dalla prima rata… il che è un’ipotesi non realizzabile attualmente. In pratica, se i tassi andranno al massimo anche tra 1 o 2 anni, la tua rata massima sarà inferiore a quella max indicata, che costituisce quindi un “massimo teorico”.
Ringrazio per il riscontro ed aggiorno il mio post dell’8 Ottobre scorso con la seguente risposta da parte della mia Banca:
“Nella rinegoziazione si prende il capitale residuo (oltre ad eventuali dietimi di interesse maturati fino a quel giorno) e si rifà il piano di ammortamento, come se si ripartisse da un nuovo mutuo di quell’importo (infatti il numero di mutuo cambia, perchè tecnicamente vengono inseriti nuovi parametri per calcolare la rata, a seconda del tipo di mutuo scelto).
Dunque: in caso di mutuo con CAP il piano di ammortamento è già definito per la quota capitale, che risulta crescente e varia di un minimo di mese in mese. Questo piano è personalizzato e viene fornito all’atto della rinegoziazione”
L’istituto mi ha poi inoltrato il seguente preventivo per rinegoziare:
IMPORTO: Euro 95.912,20
DURATA: 20 anni
BLOCK metà durata spread 1,8 (cap 5,20): rata: 502 – rata max 643
BLOCK durata intera spread 1,9 (cap 5,30): rata: 510 – rata max 648
Tale preventivo mi sembra anche buono in chiave di rinegoziazione ma la Banca in conclusione aggiunge che:
“Ovviamente la rata massima è quella applicabile sul massimo residuo, significa che, appena fatta la rinegoziazione, i tassi schizzano all’improvviso e raggiungono o superano il tetto previsto.”
Quest’ultima considerazione mi lascia un pò così…
Che significa?
Ringrazio…
Giuliana: calcolato con euribor di oggi pari a 0,76% 1 mese, viene rata iniziale di 1200 euro circa, massima di 1950
Massimo: devi chiedere se il mutuo ha quote capitale fisse oppure ricalcolate ogni mese, sulla base del tasso.
Con i dati indicati, ti confermo rata iniziale di 512 euro e massima teorica di 730 euro.
La convenienza dipende da come si evolveranno i tassi… ma dato che il tuo fisso ha un tasso di poco minore del cap proposto, potrebbe essere conveniente la rinegoziazione per sfruttare i momenti di tassi bassi.
Espongo la mia situazione. Ho stipulato un fisso nel 2007 con i seguenti parametri:
» Istituto: Ca.Ri.Ve.
» Importo del mutuo: 104.000
» Durata del mutuo: 25
» Frequenza delle rate: mensile
» Tasso fisso: 5,11
» Spread: 0,80
» Rata mensile: 615 euro
Attualmente sto trattando una rinegoziazione per passare dal fisso al variabile CAP con la seguente offerta della medesima banca:
» Importo del mutuo attuale: 96.000
» Durata del mutuo: 20
» Frequenza delle rate: mensile
» Spread: 1,9
» CAP: 5,3
» Floor: non presente
» Tasso di riferimento: euribor 1 mese = 0,621% per Ottobre
» Rata mensile: 512,44
Quesiti:
1-E’ in linea di massima conveniente?
2-Che rata massima rischio di raggiungere con questa percentuale di CAP?
3-Relativamente alle quote capitale, cosa devo chiedere all’istituto sul come viene ricalcolato il piano di ammortamento?
Ringrazio!!!
Massimo
Salve
il mutuo che mi offre INTESA è Domus Block cap
300000 per 30 anni cap 5,5 spread 1,8% euribor 1mese rate mensili posticipate
mi aiutate a capire quale importo massimo di rata potrei avere nel corso dei 30 anni?
Giuliana
Simone, ai tuoi dati per Domus Block mi corrispondono rate diverse: iniziale 610 euro, massima 825 euro.
La convenienza tra l’uno e l’altro non è facile da dire, in quanto il tasso del tuo fisso è più basso del cap… per cui la scelta potrebbe essere vantaggiosa o svantaggiosa a seconda dell’andamento dei tassi nei prossimi anni (non chiedeteci previsioni!!).
Buongiorno, vorrei sapere se è conveniente la seguente operazione: attualmente mutuo unicredit:
tasso fisso 5.15
importo iniziale 100.000,00
durata 20 anni
rata mensile 667,00€ stipulato nel 2007.
Mi hanno proprosto Intesa Domus Block
capitale residuo 90.000,00
durata 15 anni
rata iniziale 586,00€
rata massima 740,00€
tetto massimo tasso 5.60
spread 2.10
Vorrei sapere anche se fosse possibile il tipo di ammortamento che intesa applica in quanto la dipendente non era troppo sicura di cio’ che diceva.
Vi ringrazio anticitamente.
Stefano: significa che il tuo tasso di riferimento è euribor 3 mesi, quindi un poco più alto del euribor a 1 mese. Attualmente 0,62 1 mese contro 0,88 3 mesi.
Redon: purtroppo le banche fanno un po quello che vogliono, ma di solito si risce a “bloccare” una certa offerta per un certo periodo…. ed è strano che non ti fissino il cap fin da adesso. Chiarisci bene questo aspetto prima di sottoscrivere il mutuo e pretendi che il cap sia prestabilito.
Salve, domandona la carisbo mi sta facendo la delibera per il domus block di 175.000€ a 20€ con cap 5.30. Oggi chiamo in banca e mi dicono che a dicembre visto che il tasso e variabile tutto potrebbe cambiare anche il CAP!!! Come è possibile che cambi il CAP visto che noi abbiamo accettato questa offerta valida solo nel mese di settembre principalmente per questo motivo!!! E’ possibile una cosa del genere???
Grazie mille!
Ti ringrazio per la cortese e pronta risposta. Vorrei sottoporti un’ altro piccolo quesito. Nel foglio che mi ha spedito la mia banca per l’eventuale rinegoziazione del mutuo dal fisso al variabile con cap c’è una dicitura che non ho ben compreso. Te la riporto testualmente:
” A partire dalla data di esecuzione della presente richiesta il nuovo tasso mensile sarà pari a un dodicesimo del saggio di interesse nominale annuo determinato in base alla media mensile del tasso EURIBOR 3 mesi divisore 365, rilevato dalla Federazione Bancaria Europea e diffuso sui principali quotidiani economici e circuiti di informazione economica (reuters), media riferita al primo dei sue mesi solari antecedenti la scadenza di ciascuna rata ed aumentata di 1.90 punti spread. La banca, ferma ogni altra condizione contrattuale, applicherà comunque per detti periodi un tasso mensile non superiore a un dodicesimo del saggio di interesse del 5.50%”
Questa che ti ho scritto è la clausola “incriminata”. Cosa intendono esattamente? A quanto ammonterebbe per esempio il tasso per questo mese calcolando che l’euribor 3 mesi è fissato a 0.88%? Grazie
Stefano, i tuoi calcoli sono giusti e adesso ti spiego perchè. Predeterminando l’ammortamento con un euribor basso, hai nelle rate una quota capitale più alta rispetto al calcolo fatto con un euribor più alto, dove invece sarebbe maggiore la quota interessi.
Al raggiungimento del cap, la quota interessi sarebbe uguale in entrambi i casi, ma nel caso della predeterminazione con un euribor basso, dovresti sommare una quota capitale più alta.
La differenza tra le due rate è quindi esclusivamente capitale.
C’è da notare un’altra cosa. La rata massima è massima per 1 sola rata… le successive, anche se il tasso si mantiene sempre al cap, tendono a diminuire in quanto diminiusce il capitale da rimborsare, e in tal caso diminiusce più velocemente l’ammortamento predeterminato con tasso iniziale basso.
Seconda faccenda: solitamente il tipo di euribor di riferimento è legato alla cadenza delle rate, ma non sempre… informati su questo aspetto sul foglio informativo del mutuo!
Titolare di mutuo fisso, tasso 5.37 debito iniziale 110000 (rimanente 101800) rata mensile 666.98. Sto optando per un variabile con cap, ma non ho ben compreso alcuni piccoli dettagli. Ho scaricato il file exel che mi permette di calcolare la rata minima e max in base ai vari andamenti dell’euribor, inserendo i valori del cap – rate, spread e debito rimanente. Ho notato che aumentando il valore dell’euribor, lasciando invariati i valori del debito resid. delle rate rimanenti, del cap e dello spread, la rata max tende a diminuire. Esempio:
1° Esempio * Debito 101800 – cap 5.50 – euribor 3 mesi 0.88% – spread 1.90 (tasso complessivo 2.78) – rate rimanenti 257: risultato rata minima 530 circa e rata max 765 circa.
2° Esempio * Debito 101800 – cap 5.50 – euribor 3 mesi 2% (dato presunto) – spread 1.90 (tasso complessivo 3.90)- rate rimanenti 257: risultato rata minima 593 circa e rata max 730 circa.
Come si evince la rata minima è aumentata (in ragione dell’aumento del tasso). Perchè però la rata max è diminuita? non sarebbe dovuta aumentare anch’essa. Forse perchè aumentando la quota interessi e dimuniendo la quota capitale di conseguenza la rata max tende a diminuire. E’ giustoil ragionamento?
Ulteriore domanda. Stipula euribor a 3 mesi la rata verrebbe a modificarsi ogni 3 mesi?
Scusa se mi sono prolungato, ma non riesco a comprendere bene il perchè di questa diminuzione della rata max. Grazie
Erminia:
Rata iniziale all’euribor di oggi: 793 euro
Rata massima teorica: 1198 euro
A queste rate va sommato il costo della polizza vita… ma penso che la convenienza ci sia, perchè anche in caso di raggiungimento del CAP, il tuo tasso rimarrebbe sempre al di sotto del tuo tasso attuale!!
Unico problema, una rata massima più alta, ricordai però che è teorica e che alla fine dei 25 anni, con il mutuo con CAP avrai pagato in totale, di meno rispetto al mutuo a tasso fisso.
Salve,
vorrei surrogare il mio mutuo UNICREDIT (tasso fisso 5,95 – rata 1073) e sto valutando il mutuo DOMUS BLOCK INTESA con piano di ammortamento “predeterminato per le quote di capitale e diversificato sulla base della durata del mutuo”. Potreste aiutarmi a capire quale sarebbe l’effettiva rata massima? La mia situazione attuale è:
Capitale residuo 174.500,00
Durata 25 anni
Spread 2,00%
CAP 5,40%
Considerando che per stipulare il mutuo richiedono la sottoscrizione della polizza vita (costo totale 9555,00 – costo mensile 77,00) secondo voi mi conviene?
Grazie
Redon, “predeterminato” per le quote di capitale” significa che un tipo di ammortamento proprio come quello oggetto di questo articolo, è la seconda parte che è più misteriosa, ma posso ipotizzare che al vartiare della durata del mutuo variano alcuni parametri come spread e CAP.
Quello che mi dici sulla tua direttrice di banca conferma la superficialità di molti, troppi addetti… lei ha sicuramemte ricalcolato le quote secondo un ammortamento standard, sbagliando…. ma è mai possibile che ne sappiamo di più noi da qui che loro che ci lavorano da mattina a sera?!?!
Salve, i dati sono quelli che ha scritto “Chiara” solo che il piano di ammortamento è di tipo “Predeterminato per le quote di capitale e diversificato sulla base della durata del mutuo”. Infatti secondo i nostri calcoli la rata max dovrebbe essere uguale a quella calcolata da lei cioè 1.334euro, ma la direttrice della banca ci ha assicurato che non paghiamo più di circa 1.184euro e noi ci chiediamo come è possibile? Che calcolo ha fatto?
Grazie